房產(chǎn)交易中，可能會遇到夫妻一方?jīng)]有經(jīng)過另一方的同意而擅自賣房的情形，這種情況下簽訂的合同是否成立或有效？買方遇到這種情況又該怎么處理呢？

參考意見：

1.如果不存在夫妻中另一方對賣房不知情之外的其他無效事由，那么該房屋買賣合同是成立且有效，購房者是有權(quán)購得此房屋的。

2.如果該房屋買賣合同被判定為成立且有效，那么夫妻中對賣房不知情一方可以在離婚時向擅自賣房的另一方主張賠償損失。

法律依據(jù)：

1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”即，無權(quán)處分不影響買賣合同效力，若買賣合同不存在其他無效事由，合同成立且有效。

因此，就該房屋買賣合同而言，雖然夫妻中的一方擅自出賣共有房屋屬于無權(quán)處分，但是在沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形時，該合同仍成立且有效。

2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條規(guī)定，“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”

因此，對于夫妻共同所有的房屋，雖然夫妻一方無權(quán)單獨處分房屋，但是如果房屋買賣當(dāng)事人雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方真實性意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，則第三人在善意情況下以合理的價格購買該房屋，并且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，該房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬于第三方。夫妻中不知情的一方不得以不同意或者不知道為理由要求第三方返還房屋，只能在離婚時向擅自賣房另一方主張賠償損失。

買方應(yīng)該怎么辦？

買方有理由相信夫妻一方對財產(chǎn)的處分是雙方共同意思表示的，這種情況應(yīng)優(yōu)先保護(hù)善意第三人的利益。

所謂善意第三人，在本文情境中指的是購房人不知道是一方擅自賣房，或者沒有途徑知道這樁買賣是違法、無效的。法律上一般以購房人是否系善意、有償購房作為判斷。一般來說，為了保護(hù)買受人的合法權(quán)益，只要購房人要有證據(jù)證明夫妻雙方同意，該合同有效。那么另一方不能追回房屋。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(三)》第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。