瑕疵擔保責任，即買賣合同有效成立后，出賣人應擔保第三人不能對買賣標的主張任何權利并且保證該標的物符合法定或約定的品質。我國《合同法》第111條規(guī)定，出賣人應當按照約定的質量要求支付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求?！逗贤ā返?55條規(guī)定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第111條的規(guī)定要求承擔違約責任.《合同法》第155條的規(guī)定屬于物的瑕疵擔保的規(guī)定.《合同法》在理論上肯定了出賣人負有瑕疵擔保責任，即出賣人應保證標的物符合國家規(guī)定的質量標準或者合同中約定的質量標準。標的物不符合規(guī)定或約定的質量標準，即為有瑕疵。

僅從電梯噪音是否超標來看，毫無疑問是存在質量瑕疵的。那么這種質量瑕疵是否意味著需要承擔出賣房屋的質量瑕疵擔保責任呢？

買賣標的物為房屋，該房屋己經(jīng)國家相關部門驗收合格，已符合國家標準及行業(yè)標準，作為標的物的房屋，并不存在不符合國家標準或行業(yè)標準的情形.同時出賣人不能單獨或控制管理該電梯，在實際生活中，其對電梯僅享有使用權，而電梯也非本案房屋買賣的標的物。故電梯產(chǎn)生噪音并非本案所涉標的房屋自身質量問題.因此.《合同法》中有關“質量”的條款在本案中并不能適用，電梯噪音超標不是房屋自身質量瑕疵，出賣人無須承擔由此帶來的違約責任。二手房買賣，不同于普通商品房買賣，一般房屋出賣人，不是房屋的設計、施工人，故因設計或建筑缺陷導致的電梯噪音超標，賣房人無須承擔相關瑕疵擔保責任。

依據(jù)《合同法》142條規(guī)定:“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

作為買賣合同，我們在保護買受人利益的同時也不應忽視出賣人的利益，這樣才能體現(xiàn)民法的公平原則。如果肆意擴大或增加出賣人的義務，勢必導致交易的不安全性和不穩(wěn)定性，無利于社會安定。在購買房屋尤其二手房時一定要多觀察、多詢問，慎重為之，并將相關條款寫進合同，以免日后產(chǎn)生不必要的麻煩和糾紛。