估價(jià)，通俗地講是指對(duì)某一特定估價(jià)對(duì)象形成價(jià)值意見的活動(dòng)或過程。自從我國實(shí)行了土地有償運(yùn)用，并且立法規(guī)則＂實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)錢評(píng)價(jià)制度＂，國度規(guī)范的《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》于２０００年６月１日正式施行。作為國度房地產(chǎn)評(píng)價(jià)業(yè)首部國度規(guī)范，它標(biāo)準(zhǔn)了房地產(chǎn)估價(jià)行為，從技術(shù)操作上保證了估價(jià)結(jié)果的客觀公正和合理。房產(chǎn)評(píng)價(jià)作為一個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)了。

１、行業(yè)相關(guān)規(guī)則

國度規(guī)則，凡從事房地產(chǎn)評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)的單位，必需裝備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)師要具備房地產(chǎn)估價(jià)人員的《執(zhí)業(yè)資歷證》。獲得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資歷證書》，標(biāo)明持證人已具備房地產(chǎn)估價(jià)師的程度和才能，該證書即作為持證人依法從事房地產(chǎn)評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)的根據(jù)。目前，在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)師實(shí)行＂資歷認(rèn)定制度＂中，主要認(rèn)定兩種資歷，一種是由建立部和人事部組織全國統(tǒng)考的房地產(chǎn)估價(jià)師；一種是由國度土地局組織全國統(tǒng)考的土地估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師分兩級(jí)管理：估價(jià)師和估價(jià)員。獲得估價(jià)師資歷必需參與全國統(tǒng)考，估價(jià)員由各省、自治區(qū)，直轄市自行考試認(rèn)定。

２、評(píng)價(jià)內(nèi)容

１、建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而形成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功用折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

２、土地生熟水平指根底設(shè)備的通達(dá)水平和土地的平整水平。

３、三通一平指水、電、道路通，土地平整。

４、七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整?/p>

５、資本化率是用以將純資本化（或轉(zhuǎn)化）為價(jià)錢的比率。本質(zhì)上是一種資本的利率（獲利率、報(bào)酬率、利潤(rùn)率、報(bào)答率、盈利率、利率）。

６、基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，依據(jù)用處類似、地段相連、地價(jià)相近的準(zhǔn)繩劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)價(jià)出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的均勻程度價(jià)錢。

７、標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用處地價(jià)程度的標(biāo)志性宗地的價(jià)錢。

８、房屋重置價(jià)錢是假定房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加均勻利潤(rùn)。

９、底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出賣（是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)肯定的價(jià)錢，亦稱起叫價(jià)錢（簡(jiǎn)稱起價(jià)）。

１０、補(bǔ)地價(jià)是指在更改政府原出讓土地運(yùn)用權(quán)時(shí)規(guī)則的用處，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地運(yùn)用權(quán)，或出讓的土地運(yùn)用權(quán)續(xù)期等時(shí)需求交給政府的一筆地價(jià)。

３、評(píng)價(jià)辦法

目前市場(chǎng)上應(yīng)用為普遍的也是為準(zhǔn)確評(píng)價(jià)辦法是市場(chǎng)比擬法。在預(yù)算房?jī)r(jià)時(shí)參考的要素包括：

１、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)相似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)錢

２、周邊小區(qū)相似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)錢

３、所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)

４、被預(yù)算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

關(guān)于上述要素，采用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)理論和數(shù)學(xué)模型算法，計(jì)算出各要素對(duì)房?jī)r(jià)的影響水平。然后依據(jù)被預(yù)算房屋的詳細(xì)特性，給出其盡可能合理的價(jià)錢。