沒有買房的人看著房價(jià)上漲自然是罵聲一片，但是買了房的人看見房價(jià)上漲真的就值得開心么？

房產(chǎn)漲價(jià)=資產(chǎn)回報(bào)？這是個(gè)偽命題！

一線城市及部分重點(diǎn)二線城市的地價(jià)、房價(jià)在上漲，從某些角度看，買房越來越不劃算。就算它比股市安全，過去創(chuàng)造種種奇跡，但未來房產(chǎn)回報(bào)一定會回歸平常，你會發(fā)現(xiàn)僅僅是抵御了通脹而已。

然而，大多數(shù)人仍喜歡活在無法用金錢量化的“暗爽”中，而不是清醒地看看。其實(shí)，對于買房而言，如果只寄希望于房產(chǎn)回報(bào)獲得差價(jià)，必然不是安全的，需要關(guān)注的還有現(xiàn)金流和杠桿的使用。

從長期來看，銀行貸款使用接近免費(fèi)。即使有能力付全款的人也要盡量使用杠桿。剩下的錢拿去做理財(cái)，當(dāng)下無風(fēng)險(xiǎn)套利可達(dá)4%左右（房貸利率5%左右，一些信托、P2P理財(cái)達(dá)到10%左右）。

而用銀行借貸換來源源不斷的租金現(xiàn)金流，遠(yuǎn)比單純等待房價(jià)上漲更可靠。長期來看，租金決定了房屋的價(jià)值。機(jī)構(gòu)們在收購大型物業(yè)時(shí)，首要看重的也是租金回報(bào)。如果沒有在合適的時(shí)機(jī)變現(xiàn)進(jìn)行再出手，你很難說已經(jīng)成功獲利。

當(dāng)然，也有人認(rèn)為，當(dāng)下銀行不景氣，再加上通貨膨脹，存進(jìn)去的錢表面上賺點(diǎn)利息其實(shí)是虧損的。股市風(fēng)險(xiǎn)太大，還是房子靠譜，不如想趁著樓市大好的情形下“炒房”。而且，一線城市房價(jià)連夜?jié)q，先買即先賺！然而，誰也沒想到，其實(shí)這是一個(gè)圈套。

請看下圖：

話說富人A發(fā)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)不行了，移民到國外，將資產(chǎn)也轉(zhuǎn)移到國外。他把自己的豪宅賣了變現(xiàn)1000萬。這一賣對富人而言是變現(xiàn)，卻把整個(gè)房價(jià)炒了起來。外企高管將自己的房子以600萬價(jià)格賣出，加上賣股獲得400萬盤下了富人賣出的豪宅。個(gè)體戶C將自己一般的住宅房以400萬的價(jià)格賣出，再貸款200萬，買下了高管600萬的中檔住宅。職場新人D沒什么收入，只能靠父母提供的200萬，再貸款200萬，拿下了C賣出的房子，從此背上了200萬的債。

環(huán)環(huán)相扣，不知不覺落入圈套中。這張圖其實(shí)是在告訴我們房價(jià)為什么上漲。如果現(xiàn)在買房，就等于接下了前一個(gè)人扔的鍋。恭喜你，成為“背鍋”人之一。

關(guān)于房價(jià)上漲和樓市還有哪些謊言，購房指南今天一一為您識破。

謊言1、一線城市房價(jià)多少錢都合理

當(dāng)年租金和售價(jià)之間的距離，遠(yuǎn)比現(xiàn)在要近。房價(jià)租售比是指房價(jià)和月租金的比值，國際上通用的合理租售比值為：舊公寓大樓是120倍，新公寓是140倍，獨(dú)立的別墅或連體鎮(zhèn)屋是160倍。

如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值，說明房價(jià)是合理的，一旦超出這個(gè)比值，說明房價(jià)被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超過500倍，甚至有高達(dá)800倍的。即使再貴也有人買，讓人們相信北京的高房價(jià)是有道理、有支撐的。

而價(jià)格終將會向價(jià)值回歸。唯有租金的上漲速度始終比房價(jià)上漲得快，租售比才能越來越接近。當(dāng)年也沒有限購、限貸，可以大化地用銀行的資金杠桿。

謊言2、周邊樓盤定價(jià)高就是房產(chǎn)回報(bào)了

人們會慶幸，五環(huán)的地價(jià)都賣5萬/平方米了，那某某地的房子至少可以賣到xx萬。大多數(shù)人計(jì)算自己所擁有的房產(chǎn)回報(bào)時(shí)，并不是以實(shí)際買賣成交價(jià)格來計(jì)算，而是以周邊某些新樓盤的定價(jià)，或者是小區(qū)內(nèi)不久前賣出的某套房來計(jì)算。真相卻是，過去數(shù)年來房屋的內(nèi)在價(jià)值變化不大，只是貨幣貶值了，需要用更高的價(jià)格來購房。

謊言3、房價(jià)暴漲是剛需推動，借需失衡

所謂剛需是相對于彈性需求而言，人口流入和新家庭的組建（結(jié)婚）是剛需的兩個(gè)主要組成部分。以北京為例，2004-2010年間，北京的常住人口余額增加了469萬人，增幅約31.4%，人口規(guī)模顯著提升；而年均登記結(jié)婚對數(shù)則居于12-18萬對之間，無異常增高。

同期的供給端，北京大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)有住宅建筑面積從2004年末的26120萬平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。期間北京市區(qū)的平均房價(jià)從不足5000元/平米上漲至超過3萬元/平米，上漲超過6倍。

總體來看，2004-2010年北京新增供給能滿足所謂“剛需”的提高，數(shù)據(jù)不支持供需失衡導(dǎo)致房價(jià)暴漲6倍的解釋。