面對(duì)這高居不下的房?jī)r(jià),很多人會(huì)選擇購(gòu)買相對(duì)來說比較的二手房。那么在二手房的交易過程中,交易價(jià)格是怎么確定的呢?什么因素會(huì)影響到二手房的交易價(jià)格呢? 接下來就會(huì)為您詳細(xì)解答二手房交易價(jià)格的相關(guān)問題。

一、購(gòu)房人買二手房要承擔(dān)的費(fèi)用

 購(gòu)房人購(gòu)買二手房要承擔(dān)的費(fèi)用主要有三大塊:一是房款,要注意同賣房者當(dāng)面談價(jià)格、訂合同,避免中介公司從中吃差價(jià)。二是中介 ,注意向中介索要正規(guī)。三是向相關(guān)部門繳納的稅費(fèi),主要有財(cái)政部門收取的契稅、房屋登記費(fèi),稅務(wù)部門收取的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)交易部門收取的交易手續(xù)費(fèi)、抵押手續(xù)費(fèi),銀行按揭產(chǎn)生的費(fèi)用等。

二、影響二手房交易價(jià)格的因素

通常情況下決定二手房交易價(jià)格的因素有:

1、房屋本身的因素。

房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會(huì)影響到房屋的價(jià)格。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期,而土地使用年限從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起,住宅用地期限為70年,從開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過一年少一年。另外,房屋的朝向、樓層等自然狀況,也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響,眾所周知,南北通透的房子是朝向里好的,那么這樣的房子比起其他朝向的就要有多了。

還有樓層,如果房子所在樓棟屬于高層,那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價(jià)錢就和其他的難以相比了。此外,房屋的裝修也會(huì)影響到房?jī)r(jià),有的購(gòu)房者選擇購(gòu)買二手房就是看中了其“即買即住”的優(yōu)點(diǎn),如果房屋本身的裝修很好,那么買方人住后就無需重裝,裝修省了錢,那么自然在房?jī)r(jià)里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。

2、環(huán)境因素。

環(huán)境因素比較復(fù)雜,既有自然環(huán)境,又有社會(huì)環(huán)境;既有小環(huán)境,又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等,舊房都要打折扣。再如社會(huì)環(huán)境,在同一土地級(jí)別地區(qū),有的地區(qū)適合經(jīng)商,有的地區(qū)適合居住。此外,該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中區(qū),都會(huì)對(duì)房屋的交易價(jià)格產(chǎn)生較大影響。比如如果房子處于某重點(diǎn)、的,那么即使是房齡再老、裝修再簡(jiǎn)陋那么價(jià)錢也是相當(dāng)可觀的。

3、心理因素。

如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價(jià)格同新房相差不大,買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙,考慮到心理因素,二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價(jià)8%。

三、如何確定二手房的交易價(jià)格

 二手房的交易價(jià)格也就是通常所說的成交價(jià)。在確定二手房的交易價(jià)格時(shí),要注意以下幾個(gè)問題:

1.交易價(jià)格通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。

2.若上家有“到手價(jià)”的要求,則在支付訂金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià),在支付訂金前,也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。

3.屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備是否隨房轉(zhuǎn)讓也要在合同中加以明確。

4.申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí),極少數(shù)人為少付稅費(fèi)而向房地產(chǎn)交易低報(bào)成交價(jià),這是危險(xiǎn)的,容易導(dǎo)致尾款糾紛。

在日常的生活中,建議請(qǐng)正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行嚴(yán)格意義上的二手房評(píng)估,以免多花冤枉錢。但需要注意的是,二手房的評(píng)估價(jià)格和交易價(jià)格并非完全一致,交易價(jià)格是更高一些的。