剛?cè)攵珖笏饩烷_啟“普漲”模式，年末我媽為了買9元一斤的大蒜，特地跑到距我家14公里外的農(nóng)貿(mào)市場背蒜。

過完臘八，家家戶戶除了喝完樂臘八粥，當(dāng)然也不能忘了吃臘八蒜，但是因為蒜太貴，以前論斤腌，現(xiàn)在只能論頭。

根據(jù)走訪大型超市得知，2016年12月-2017年1月批發(fā)價每公斤13~16元，而零售價每公斤都在20元以上。同比15年期間3~5.5元/斤的價格至少翻了一倍。

大蒜價高是因為去年產(chǎn)量不足，再加上蒜商囤貨炒作都對蒜頭起到了推波助瀾的作用。與此同時，北方地區(qū)供應(yīng)量本來就少，七成蔬菜靠外運，因此菜價對天氣、運輸、產(chǎn)量等條件變化格外敏感。

其實房價也是這個道理，一個地區(qū)的房價可以說受多方面因素影響。

圖為：影響房價房產(chǎn)自身因素

圖為：影響房價房產(chǎn)外部因素

一個城市、區(qū)域房價的波動受該市內(nèi)土地供應(yīng)量減少，多項政策利好落地，城建工程規(guī)劃建設(shè)等任何風(fēng)吹草動都對房價產(chǎn)生影響。

那么，房地產(chǎn)價格是由什么因素決定呢？

核心的公式：房產(chǎn)價格=土地價值+房屋價值+流動性溢價+風(fēng)險偏好

1、土地價值。土地的價值是確定的，包括區(qū)位、使用年限、性質(zhì)等因素，土地價值是可以計算出來的。

2、房屋價值。房屋價值包括成本。

3、流動性溢價就是政府廣義貨幣供應(yīng)量在逐年遞增的同時，在國內(nèi)信用資產(chǎn)緊缺的情況下，資產(chǎn)所體現(xiàn)出來的高于應(yīng)有價值的價格。

4、為什么這兩年三四線城市要去庫存，房價反而呈現(xiàn)下跌趨勢呢？那就引出另外一個因素—風(fēng)險偏好。

資金都是趨利避害的，城鎮(zhèn)化后大城市是第一受益方！持續(xù)數(shù)十年的人口紅利的大收益者，想不漲都不行。開發(fā)商也都是明白人，尤其是近兩年趨勢越來越明顯，大品牌開發(fā)商擠著挺近一線城市，因為他們知道現(xiàn)在只有一線城市才是風(fēng)險小的，只有限購城市才是風(fēng)險低的。

扎堆兒的結(jié)果就是造成區(qū)域性的流動性溢價，再次推高資產(chǎn)價格。