日常生活中，我們常常遇到轉(zhuǎn)租房屋的事例，而房屋轉(zhuǎn)租說(shuō)到底是一件麻煩事。一來(lái)，租客不放心“二房東”能否保障自己的合法權(quán)益，而且租房合同是否有效也未可知；二來(lái)，房東在得知租客未經(jīng)自己允許，擅自將房子進(jìn)行轉(zhuǎn)租，這也會(huì)引發(fā)很多不必要的糾紛。下面，我們來(lái)看看房東不同意轉(zhuǎn)租怎么辦。

小 是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，為了上班方便，他于2013年9月在在工作地點(diǎn)租了一間單室。房子是兩室一廳的戶型，另外一室是租房子給他的“二房東”周先生在住。小 和周先生簽了為期一年的租房合同，同時(shí)一次性付給周先生一年房租，還交了2000元租房押金。2013年11月，房東李先生看到小 住在這里，得知“二房東”周先生將房子轉(zhuǎn)租出去后，也沒(méi)說(shuō)什么。

但在2014年8月，房東又來(lái)了，這次很不高興，說(shuō)周先生沒(méi)有征得他同意就把房轉(zhuǎn)租給了別人。房東告訴小 ，他和周先生有約定，不允許將房子轉(zhuǎn)租，為此他還將租金降低了200元。房東表示，約定也寫(xiě)在了合同上，并出示了那份合同。小 看到，合同中約定：乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租的，甲方可以終止合同。如果房東要求小 搬走，但周先生又不想退錢，小 與周先生簽訂的合同是否有效？這個(gè)事情又該如何解決呢？

按照《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

律師表示，按照合同法的規(guī)定，如果房東對(duì)小 與二房東簽署的合同行使解除權(quán)，那小 和周先生簽署的合同就是無(wú)效的。但是高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)店面租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”也就是說(shuō)如果二房東周先生能提供證據(jù)證明房東知道房子轉(zhuǎn)租，且6個(gè)月之內(nèi)未對(duì)其行使異議的權(quán)利，那法院對(duì)房東取消與二房東簽署合同，以及房東主張小 和“二房東”簽署合同無(wú)效的行為是不予支持的。

而在之后調(diào)查得知，房東其實(shí)已將此房出售，借“二房東”違約為由，終止合同，因是周先生的過(guò)錯(cuò)，故房東只退還租金，不予以退還押金。而周先生認(rèn)為此前房東知道房子轉(zhuǎn)租而沒(méi)有提出異議，是已經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，而房東出賣租賃房屋，沒(méi)有事先通知他的，他可以要求房東賠償損失。所以，房東不但要全額退還押金，還要進(jìn)行賠償。

對(duì)此，律師表示，據(jù)法律規(guī)定，承租人在法律上有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。“房東出售租賃房屋，要提前在合理期限內(nèi)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買房子的權(quán)利，并且這個(gè)權(quán)利是受法律保護(hù)的。本案例中，房東沒(méi)提前通知承租人，要承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。”

至于案例提到的押金問(wèn)題，律師提醒廣大租客，押金只是保證金，除非和合同的相對(duì)方（在本案中指房東）之間有房子的經(jīng)濟(jì)糾紛，例如拖欠水電費(fèi)，這些情況下押金可以提前充抵，如無(wú)其他特殊情況，合同解除押金就要返還。

后，律師強(qiáng)調(diào)，簽署租賃合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎，注意合同中的各項(xiàng)條款，尤其是違約條款，要看清是如何約定的，這對(duì)日后維權(quán)，甚至面臨訴訟的時(shí)候是很重要的。同時(shí)提醒廣大租客，在簽署租房合同前，一定要對(duì)房屋各方面多了解，例如出租人是否有房屋權(quán)、使用權(quán)，房屋可否轉(zhuǎn)租、是否有抵押、有無(wú)掛牌出售等，避免以后發(fā)生糾紛。