隨著小區(qū)建設(shè)的速度越來越快,悄然出現(xiàn)了一種新關(guān)系:物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系。物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系給我們的印象似乎都是緊張敵對的,但是物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是和諧友善的。要改變這一現(xiàn)狀還需要我們從雙方角度進(jìn)行考慮和改變,才會使物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系走向正軌。

監(jiān)督是指業(yè)委會代表全體業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費(fèi)與服務(wù)行為實施監(jiān)督,督促物業(yè)管理公司依法按約履行服務(wù)合同,而當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理公司的爭議無法避免時,就需要業(yè)委會履行協(xié)調(diào)職能。隨著社會法制程度的提高,人們在很多場合中都想到了用法律武器解決問題,維護(hù)自己的權(quán)益。王先生所住的小區(qū)成立了新一屆業(yè)委會,此前,部分業(yè)主因?qū)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="物業(yè)公司屬于服務(wù)性企業(yè),一個好的物業(yè)公司除了物業(yè)公司資質(zhì),更重要的是體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)理念,良好的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,有強(qiáng)烈的服務(wù)意識才能鞏固其基礎(chǔ)。下面一起來看下物業(yè)公司應(yīng)該具備的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等一系列知識。">物業(yè)公司亂收費(fèi)行為不滿,緩交有爭議部分的物業(yè)費(fèi),雙方為此鬧上了法院。物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系一度陷入冰封。物權(quán)法出臺后,這起案件就可以依據(jù)《物權(quán)法》第七十六條、第七十九條的規(guī)定:建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。物業(yè)公司自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),都屬違反物權(quán)法行為,法院應(yīng)該判決業(yè)主委員會勝訴。物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系走到這一地步也就相當(dāng)緊張了。

由于不滿原物業(yè)公司的服務(wù),李先生所在的小區(qū)新一屆業(yè)主委員會要求解聘原物業(yè)管理有限公司,重新聘請物業(yè)公司。但是,小區(qū)內(nèi)新舊兩屆業(yè)主委員會同時并存,且持不同意見。面對這種情況,有關(guān)部門要求業(yè)主委員會立即停止工作,重新選舉,由選出的新業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司。原物業(yè)公司在合同到期的情況下,只好等待新業(yè)主委員會的決定。至此物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系又再次陷入僵局。

那么怎樣才能改變物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系呢?我們認(rèn)為,當(dāng)前物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為覆蓋面廣,對群眾生活產(chǎn)生重要影響的行業(yè),并且社會上業(yè)主和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的糾紛也逐漸多了起來。矛盾主要是因為開發(fā)商在小區(qū)建設(shè)時,會自行選定前期物業(yè)管理公司,在業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會成立之前,負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作,一些前期物業(yè)管理公司就是開發(fā)商的下屬單位,其管理水平并不能讓業(yè)主滿意。而業(yè)主想炒掉開發(fā)商聘請的“管家”時,往往困難重重。不過,物權(quán)法規(guī)定,對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。如果業(yè)主解聘開發(fā)商指定的物業(yè)公司,符合程序的,物業(yè)公司均不得反對。業(yè)主委員會是隨著房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個新興組織,它是介于物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理運(yùn)作的一個民間性組織,它在物業(yè)管理活動中起著極其重要的作用。

王女士不久前發(fā)現(xiàn)樓下成了一個公司,該公司每天人來人往,占著電梯不說,進(jìn)出人中有一些人素質(zhì)也不高,這樣的情況讓王女士等一些鄰居很有意見。但是當(dāng)他們?nèi)ズ统鲎夥孔拥泥従咏簧鏁r,鄰居卻認(rèn)為這套房子是他自己的,他想租給誰就租給誰。像王女士這種情況,她完全可以聯(lián)合其他鄰居運(yùn)用法律維權(quán)。“《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。雖然這種糾紛解決起來不容易。依照《物權(quán)法》的相關(guān)事宜,類似擾民糾紛已達(dá)到法律的范疇。”王先生家旁邊現(xiàn)正在規(guī)劃建一棟高樓,他們很擔(dān)心高樓建起后影響到自家的采光及通風(fēng)。如果以后高樓蓋起來真的影響采光權(quán)了,王先生和鄰居可以討要嗎?

物權(quán)法規(guī)定,建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。這實質(zhì)是一個相鄰關(guān)系問題,相鄰關(guān)系簡而言之就是不動產(chǎn)的相鄰各方因行使權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定,相鄰關(guān)系中受損害的一方可以理直氣壯討要“陽光權(quán)”。物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是平等的。

因此建立業(yè)主委員會,明確業(yè)主委員會的法律地位,是中國建立業(yè)主自我管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ),也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。總之,人們應(yīng)充分肯定在現(xiàn)階段的司法實踐中業(yè)主委員會制度的現(xiàn)實合理性,也要深刻認(rèn)識到其還存在著的缺陷,并通過自己工作不斷完善業(yè)主委員會制度,使其能大限度地發(fā)揮好它的根本作用,維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益,保證房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。    

《物權(quán)法》中有了規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。“《物權(quán)法》中的此條規(guī)定無疑給大家吃了定心丸。不過,所謂“自動續(xù)期”延續(xù)的只是建筑物使用權(quán)的權(quán)限,并不是土地權(quán),所以一旦建筑物報廢,土地將收歸國家,因此,提醒業(yè)主好好保護(hù)建筑物,70年以后只要建筑物還“健康”,那么建筑物還是你的。”這樣對物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系改善也有好處。

所以在新時代下的物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是平等友善的。物業(yè)作為服務(wù)方,應(yīng)當(dāng)主動了解業(yè)主需求,主動追求物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系緩和與改善。業(yè)主也應(yīng)當(dāng)不把物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系弄得太僵,只有和氣才能推進(jìn)小區(qū)的健康發(fā)展,為自己的生活營造良好氛圍。