2017年春節(jié)過后不久，北京、天津等城市相繼出臺(tái)了房貸收緊的措施，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款額度收緊、利率上調(diào)、銀行放款放緩將是常態(tài)。所以，打算貸款買房的朋友，勢必要在貸款買房前，搞清楚跟貸款息息相關(guān)的這幾大問題，才能做到心中有數(shù)。

房貸還款是怎么回事？

銀行在為借貸人計(jì)算房貸還款額的時(shí)候，一般是按月付息。

借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。

兩者相加，正好是每月所還的月供金額。

等額本金VS等額本息

等額本息：就是每個(gè)月還款的本息之和始終保持不變。

等額本金：就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息隨本金的減少而逐月減少。

等額本金和等額本息有什么區(qū)別？

我們來看一個(gè)例子：

借款人選擇“等額本金”的還款方式，總借款100萬元，分100個(gè)月平均還本金，則每月要還本金1萬元。

第一個(gè)月還：本金1萬元加上100萬元本金借1個(gè)月應(yīng)付的利息；

到了下個(gè)月，還本金還是1萬元，再加上（100-1）=99萬元本金借一個(gè)月應(yīng)還的利息數(shù)。

顯然，下個(gè)月的利息少于本金（本金變少），所以總還款額也少于本月。

這樣一來，以后每月總還款金額越來越少，后還清。

但一旦選擇“等額本金”還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對(duì)于“等額本息”而言，本金會(huì)提前歸還。

但如果此時(shí)有更好的機(jī)會(huì)，能帶來超出支付銀行借款利息的回報(bào)，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多停留一會(huì)兒。

提前還款可能會(huì)被罰款？

為了限制提前還款，有些貸款機(jī)構(gòu)提出了一個(gè)概念叫做“實(shí)質(zhì)性的提前還款”，指各貸款機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)質(zhì)性的行為有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是指在半年到3年內(nèi)，借款人提前還數(shù)萬元甚至剩余全部貸款。

目前，商業(yè)銀行針對(duì)提前還款有這幾種處理方式：

1、無論何時(shí)還款，均不收違約金；

2、一定時(shí)期（3個(gè)月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，以后不收違約金；

3、有些銀行規(guī)定，提前還款，將收取違約金。有的以本金的百分比計(jì)算，有的加收若干個(gè)月份的利息。

貸款買房這五點(diǎn)要注意

1、申請(qǐng)貸款額度要量力而行

應(yīng)該對(duì)自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來的收入及支出做出正確、客觀的預(yù)測。

2、辦按揭要選好貸款銀行

對(duì)借款人來說，如果購買的是現(xiàn)房或者二手房，就可以自行選擇貸款銀行。利率折扣越高的越好。

3、要選定適合自己的還款方式

等額本息還款有點(diǎn)在于：借貸人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭支出；

等額本金還款適合還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的人。

4、向銀行提供資料要真實(shí)

申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款、銀行一般要求借貸人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對(duì)于個(gè)人來說，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明。

5、每月要按時(shí)還款避免罰息

必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息，造成資金損失，在銀行留下不良信用記錄。