隨著樓市的宏觀調(diào)控持續(xù)的深入,銀行的存款準(zhǔn)備金率也繼續(xù)提高,銀行的信貸也進(jìn)一步收緊,各種各樣的新的房貸的問(wèn)題一直層出不窮。面對(duì)眾多房貸的怪相,中介公司、銀行的工作人員和法律資深人士很多都給出了看法。

沒(méi)有貸款的資格:先付全款然后再抵押貸款?

[典型案例]

王先生這幾天很苦惱,他于2005年以及2009年各按揭買(mǎi)了兩套住房,由于家里已經(jīng)有了小孩,父母即將要過(guò)來(lái)照顧,他準(zhǔn)備要賣(mài)掉其中的一套,來(lái)購(gòu)置一套套三的住房。但是他去到二手中介處咨詢(xún)才發(fā)現(xiàn),由于“既認(rèn)房又認(rèn)貸”,自己都已經(jīng)貸款了兩次,沒(méi)有辦法再進(jìn)行貸款,這也就意味著他必須要全款來(lái)。王先生所中的二手房的價(jià)在120萬(wàn)左右,賣(mài)掉手里一套房再加上手上有的存款總共才80多萬(wàn)元,而其中40萬(wàn)的缺口成了王先生的疙瘩。

在這個(gè)時(shí)候,中介給王先生出了個(gè)主意,采用“補(bǔ)按揭”的這種方式購(gòu)房。先和家人或朋友來(lái)借一部分的款項(xiàng),湊齊了全款購(gòu)房,等房產(chǎn)證已經(jīng)拿到后再交給銀行,把錢(qián)還給家人以及朋友,這樣既可以享受全款買(mǎi)房?jī)?yōu)惠,在申請(qǐng)貸款時(shí)也更容易。

[看法]

“這樣的方式其實(shí)只是不得已而為之。”,某不動(dòng)產(chǎn)加盟店工作人員表示,對(duì)于那些有購(gòu)房需要但是卻辦不了貸款的客戶(hù),這種方式是一種權(quán)宜之計(jì),其中肯定是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。首先,房產(chǎn)抵押貸款的利率要高出普通房貸不少,現(xiàn)在大部分銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%左右,這樣整體算下來(lái),總花銷(xiāo)要高出不少。其次,現(xiàn)在房產(chǎn)抵押貸款的年限一般為10年,相對(duì)于普通房貸的20年-30年,每月的還款壓力要大不少。

招商銀行某個(gè)貸經(jīng)理也表示,除了利、還款壓力大外,還存在另外一個(gè)隱患。根據(jù)目前招商銀行的政策,抵押貸款后的放款只能用于消費(fèi),且是非房產(chǎn)消費(fèi),不能取現(xiàn),那么,向親戚朋友借的錢(qián)如何還就成為一個(gè)問(wèn)題。同時(shí),目前抵押貸款放款時(shí)間以及放款金額并不確定,那么何時(shí)能夠還錢(qián)、能還多少也成為未知數(shù)。

信用不良:首套房貸也會(huì)遭拒?

[典型案例]

曾先生從年初開(kāi)始看房,終于看中了一套房準(zhǔn)備按揭買(mǎi)房,但當(dāng)把資料都送交銀行審批后卻被告知:他是銀行的“禁入客戶(hù)”,理由是拖欠信用卡透支款,已被列入信用不良者。曾先生這才回憶起,讀書(shū)時(shí)曾因信用卡透支接到銀行信用卡的律師函,雖然繳清了欠款,但信用卡被停用了。

此后,他再未申請(qǐng)過(guò)信用卡,也不知道自己被列為信用不良者,更沒(méi)有想到因此而不能貸款。曾先生作為首次置業(yè)者,本來(lái)可以享受貸款購(gòu)房的多方面優(yōu)惠,結(jié)果卻不得不全款購(gòu)房,因此只有降低購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn),選擇小一點(diǎn)的戶(hù)型。

[看法]

“這樣的情況下,信用卡持有者可以到發(fā)卡行申請(qǐng)開(kāi)具信用證明。”銀行經(jīng)理表示,這是可行的辦法,發(fā)卡行會(huì)通過(guò)信用卡持有者提供的各種證明文件,從而判定是否開(kāi)具信用證明。另外,在信用卡還未注銷(xiāo)時(shí),持有人連續(xù)使用2年以上,并保持良好的還款記錄,有可能其信用度將被上調(diào)。如果卡片已經(jīng)注銷(xiāo),并收到律師函,一般銀行將會(huì)終身不放款。

拖欠信用卡透支款分為不經(jīng)意拖欠和惡意拖欠兩種。有人一時(shí)沖動(dòng)申請(qǐng)了數(shù)張信用卡后,經(jīng)常使用的只有一張,其他不常用的信用卡被遺忘成為“休眠信用卡”。由于信用卡須繳年費(fèi),當(dāng)信用卡中余額不足時(shí),銀行扣年費(fèi)也就形成了透支。長(zhǎng)此積累下來(lái),也就破壞了持卡人的信用狀況。

“除了信用卡的使用問(wèn)題,如果在房貸申請(qǐng)過(guò)程中,提供虛假收入證明,申請(qǐng)貸款也將遭拒。”在收入證明上作假被銀行查出,即刻被銀行列入“黑名單”。

“年輕消費(fèi)者應(yīng)隨時(shí)留意信用卡余額、對(duì)賬單、扣款單,一旦欠款就要及時(shí)繳還本息,以維持個(gè)人的良好信用記錄。”否則,隨著各大商業(yè)銀行的個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)的聯(lián)網(wǎng)正式投入使用,各大銀行不僅能互相查到信用卡欠款人名單,就連其他性質(zhì)的貸款“黑名單”也能共享。到時(shí),被列入“黑名單”的消費(fèi)者的置業(yè)之路就會(huì)更加艱難。

收了首付,過(guò)了戶(hù),房貸就是不下來(lái),該怎么辦?

[典型案例]

“這可怎么辦,房子都過(guò)完戶(hù)了,結(jié)果貸款被卡下來(lái)了,弄得我們很被動(dòng)。”馬先生很無(wú)奈地表示。

馬先生3月出售了一套二手房,價(jià)值80多萬(wàn)元。買(mǎi)主在決定購(gòu)買(mǎi)之后,向馬先生交了40多萬(wàn)元的首付,并向一家銀行遞交了申請(qǐng)貸款的材料,準(zhǔn)備貸款40萬(wàn)元。由于買(mǎi)主急著轉(zhuǎn)戶(hù)口,馬先生就辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。但是,已經(jīng)3個(gè)月過(guò)去了,貸款一直下不來(lái)。“如果貸款下不來(lái),該怎么辦?”馬先生很著急。

[看法]、

“首先,應(yīng)該先看看買(mǎi)主的貸款是否已經(jīng)通過(guò)了銀行的審批。”某不動(dòng)產(chǎn)加盟店銷(xiāo)售經(jīng)理認(rèn)為,如果貸款已經(jīng)通過(guò)審批,馬先生就只有耐心等待放款。如果沒(méi)有通過(guò),馬先生再與買(mǎi)主協(xié)調(diào)余款的支付問(wèn)題。

“這樣的情況在我們這里是不可能遇到的。”經(jīng)理表示,在客戶(hù)確定購(gòu)買(mǎi)意向后,一般會(huì)要求買(mǎi)主支付部分定金,然后將買(mǎi)主的資料提供給銀行,在銀行審批通過(guò)之后再要求買(mǎi)主付首付,并且辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。“有一些不正規(guī)的中介機(jī)構(gòu),為了快速促成交易,為買(mǎi)賣(mài)雙方后期留下了糾紛隱患。”同時(shí)雷勇透露,由于銀行銀根緊縮,現(xiàn)在放款時(shí)間不確定,一般為一個(gè)月左右,但有的也會(huì)拖3-4個(gè)月,因此在前期客戶(hù)交易時(shí),銷(xiāo)售人員會(huì)提前與客戶(hù)溝通,這樣有效減少了后期的糾紛。

某律師事務(wù)所主任律師分析認(rèn)為,這種情況下具體的違約情況要看《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的有關(guān)約定,通常來(lái)說(shuō)假如銀行貸款不是由于買(mǎi)方個(gè)人原因無(wú)法辦理,買(mǎi)房人可以不承擔(dān)違約責(zé)任,在這個(gè)情況下,建議買(mǎi)房人可以和賣(mài)房人協(xié)商解除合同,由賣(mài)房人返還買(mǎi)房人全部已付房款。

銀行按照相關(guān)規(guī)定,有權(quán)不發(fā)放貸款給銀行認(rèn)為不合格的貸款人,所以本案中,銀行沒(méi)有任何責(zé)任。假如房主認(rèn)為買(mǎi)房人違約,那必須出示《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的有關(guān)約定,有約定按照約定辦理即可。沒(méi)有約定違約金,買(mǎi)房人有權(quán)拒付違約金。