據(jù)山東省濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府網(wǎng)站消息，11月20日，山東省高級(jí)人民法院發(fā)布《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于服務(wù)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。

意見要求，堅(jiān)持優(yōu)先保護(hù)居住權(quán)，依法保障商品房消費(fèi)者合法權(quán)益。堅(jiān)決貫徹《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》精神，支持和保護(hù)商品房消費(fèi)者的超級(jí)優(yōu)先權(quán)。商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，應(yīng)予支持。在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，應(yīng)予支持。

文件提出，采取相對(duì)靈活的司法保全措施，配合做好大型房企風(fēng)險(xiǎn)化解工作。對(duì)暫時(shí)遇到生存困難但有發(fā)展前景的企業(yè),本著“扶持、引導(dǎo)、幫助”的原則，用好財(cái)產(chǎn)保全手段。一方面要堅(jiān)決有力,為債權(quán)企業(yè)挽回經(jīng)濟(jì)損失、追回“救命錢”；另一方面要穩(wěn)妥慎重，嚴(yán)禁超標(biāo)的保全，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬戶盡量不查封凍結(jié)，保證房企的資金流和市場(chǎng)活躍度，維持“造血”功能。對(duì)涉案在售房屋，采取變通形式查封，以免影響正常銷售。積極創(chuàng)新,靈活采取限制交易、設(shè)立擔(dān)保等保全手段以及使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)抵債、債轉(zhuǎn)股等執(zhí)行方法,激發(fā)有限經(jīng)濟(jì)要素的最大效益。

山東省高院還提出，主動(dòng)行使釋明權(quán)，一體處理解除商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)聯(lián)案件。在出賣人不能交房構(gòu)成根本違約、購房人享有法定或約定解除權(quán)的情況下，購房人主張解除商品房買賣合同的，人民法院可向購房人釋明其可以一并提出要求出賣人將收受的購房款的本金、利息以及已支付的貸款本息返還買受人的訴訟請(qǐng)求。購房人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院可以釋明擔(dān)保權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）一并提出要求出賣人返還剩余購房貸款本息的訴訟請(qǐng)求，避免當(dāng)事人訴累。

此外，依法審慎對(duì)保交樓資金采取保全執(zhí)行措施，健全溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。嚴(yán)格貫徹《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》的精神，在審理房地產(chǎn)案件中需凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息資源共享和協(xié)同會(huì)商機(jī)制。除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用，確保監(jiān)管資金不被挪作他用，只用于該項(xiàng)目的建設(shè)。

文件還要求，協(xié)同處置開發(fā)商逾期交房、逾期辦證等群體性糾紛，切實(shí)發(fā)揮典型個(gè)案示范效應(yīng)。建立涉訴小區(qū)案情調(diào)查加對(duì)下指導(dǎo)制度，對(duì)涉同一小區(qū)的群體性案件或潛在群體性案件，受案法院應(yīng)第一時(shí)間深入小區(qū)進(jìn)行案情調(diào)查，摸清糾紛成因。因違約金過高開發(fā)商不能承受或不能一次性支付的，可以在訴前調(diào)階段采用以物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)抵頂?shù)褥`活方式予以處理。上級(jí)法院應(yīng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)法院指導(dǎo)，受案法院應(yīng)綜合考量違約原因、開發(fā)商過錯(cuò)程度、逾期時(shí)長等因素，依照合同約定和法律規(guī)定作出判決。當(dāng)事人提供證據(jù)證明其關(guān)于調(diào)整違約金的主張具有事實(shí)和法律依據(jù)的，受案法院可以結(jié)合案情適當(dāng)對(duì)違約金作出調(diào)整。受案法院可先就一案作出示范裁決，并以此促成其余案件調(diào)解或撤訴，實(shí)現(xiàn)“辦理一案、治理一片”的效果。

注重運(yùn)用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解等制度工具，平衡保護(hù)購房人和其他債權(quán)人、債務(wù)人利益。強(qiáng)化府院聯(lián)動(dòng)，以雙贏多贏共贏的理念為引領(lǐng),發(fā)揮破產(chǎn)審判在完善市場(chǎng)主體救治的重要作用,對(duì)有價(jià)值企業(yè)進(jìn)行挽救。引導(dǎo)房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的投資人和債權(quán)人等各方主體利用破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解制度消解企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，化解重大風(fēng)險(xiǎn)。

推進(jìn)行政處罰與承擔(dān)“民事責(zé)任+刑事責(zé)任”相銜接機(jī)制，加大對(duì)違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任追究力度。發(fā)現(xiàn)問題樓盤項(xiàng)目開發(fā)過程中存在挪用資金、企業(yè)侵占、惡意抽逃資金等違法犯罪行為時(shí)，除及時(shí)向公安機(jī)關(guān)移送犯罪線索外，還要善于運(yùn)用公司法人人格否認(rèn)的規(guī)定以及實(shí)質(zhì)合并破產(chǎn)制度，依法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，查清資金流向，促使房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)把挪用的資金回歸項(xiàng)目，或依法追究房地產(chǎn)企業(yè)股東或?qū)嶋H控制人的法律責(zé)任。