1、重點(diǎn)關(guān)注：如果購(gòu)房者有看中的地段的話，那么就需要搜集附近新樓盤的房企的相關(guān)資料。比如說(shuō)發(fā)展歷史、新樓盤、拿地情況、業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的評(píng)價(jià)都要關(guān)注。對(duì)于房企的一些報(bào)道可以多關(guān)注，是關(guān)于旗下樓盤出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題，解決問(wèn)題的方式要多關(guān)注。對(duì)于一些新成立的開(kāi)發(fā)商，公開(kāi)資料有限，樓盤經(jīng)驗(yàn)不足，在選房時(shí)要更加慎重。

2、搜索網(wǎng)上評(píng)價(jià)：現(xiàn)如今的網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，購(gòu)房者在挑選房企的時(shí)候可以在網(wǎng)上搜索一下關(guān)于該開(kāi)發(fā)商的評(píng)價(jià)，如房企的發(fā)展歷史、最新樓盤、拿地情況等等。另外，對(duì)于房企的一些報(bào)道也可以多加關(guān)注，看看有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)與業(yè)主之間的糾紛，尤其要關(guān)注房企對(duì)于旗下樓盤出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題的解決辦法。

3、看房企的資質(zhì)等級(jí)：在挑選開(kāi)發(fā)商時(shí)，購(gòu)房者可以關(guān)注該房企的資質(zhì)等級(jí)，根據(jù)規(guī)定，房企的資質(zhì)經(jīng)過(guò)認(rèn)證后從高到低依次分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、暫定級(jí)這5個(gè)等級(jí)。也就是說(shuō)，如果房企的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說(shuō)明房企的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開(kāi)發(fā)商，后期交房的質(zhì)量與服務(wù)得到保障的概率也會(huì)大大提高。

4、業(yè)主論壇或者業(yè)主群：購(gòu)房者在挑選房企的時(shí)候可以多多關(guān)注業(yè)主論壇或者業(yè)主群，如果一個(gè)樓盤爆出的問(wèn)題越多，房企的可靠性越差。對(duì)于已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目，業(yè)主是有發(fā)言權(quán)的。如果樓盤發(fā)生資金或質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主論壇和業(yè)主群里肯定會(huì)有相關(guān)的討論。他們對(duì)于房屋質(zhì)量、物業(yè)狀況等的評(píng)價(jià)對(duì)后來(lái)購(gòu)房者是有用。對(duì)于純新盤，可以參考以往項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)社區(qū)中業(yè)主的發(fā)言。

房企買房送車位，合同和發(fā)票要注意這樣做！

房地產(chǎn)企業(yè)在促銷過(guò)程中，常常會(huì)采取“買房送車位”方式進(jìn)行營(yíng)銷，看起來(lái)都是車位贈(zèng)送，但相關(guān)的合同簽定、發(fā)票開(kāi)具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理真的一樣嗎？

首先我們先要明確一個(gè)概念，買房贈(zèng)送的車位是否要視同銷售，繳納相關(guān)稅費(fèi)？

由于地產(chǎn)企業(yè)贈(zèng)送的車位，仍然屬于本企業(yè)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品范疇。根據(jù)國(guó)稅函（2008）875號(hào)文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。

根據(jù)上述文件規(guī)定，這里的買房贈(zèng)車位同我們?nèi)粘Ｖ匈?zèng)送的視同銷售并不一樣，需要視同銷售的贈(zèng)送特指無(wú)償贈(zèng)送的情況，這里地產(chǎn)企業(yè)的贈(zèng)送顯然不屬于無(wú)償贈(zèng)送。所以上述國(guó)稅函（2008）年875號(hào)文件實(shí)際上將其界定為捆綁銷售，基于這種思路，不需要再將贈(zèng)送的車位再視同銷售交納相關(guān)稅費(fèi)，處理為捆綁銷售即可。

其次，買房贈(zèng)送的車位，車位在實(shí)務(wù)中可能存在兩種情況，有產(chǎn)權(quán)的車位和無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，那么在合同簽定、發(fā)票開(kāi)具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理中存在很大差異。

1、房屋銷售及車位轉(zhuǎn)讓分別簽定合同

例：某地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈(zèng)一優(yōu)惠活動(dòng)，即在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買住宅的客戶可以免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立規(guī)劃無(wú)產(chǎn)權(quán)的的車位一個(gè)。即：商品房銷售總價(jià)100萬(wàn)元中，含贈(zèng)送的車位轉(zhuǎn)讓價(jià)10萬(wàn)元。

（1）合同分別簽定

根據(jù)上述捆綁銷售的思路，等于開(kāi)發(fā)商同時(shí)銷售住宅和車位，當(dāng)然按捆綁銷售的邏輯，將100萬(wàn)元價(jià)款進(jìn)行分拆，合同分開(kāi)簽署。即：住宅90萬(wàn)元，車位10萬(wàn)元。

（2）發(fā)票分別開(kāi)具

發(fā)票自然也應(yīng)當(dāng)分開(kāi)開(kāi)具，按照住宅和車位各自的價(jià)格單獨(dú)開(kāi)票，提供給業(yè)主。

（3）注意相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)

但企業(yè)由于各種原因，如果合同未能區(qū)分兩部分價(jià)款，統(tǒng)一按照100萬(wàn)簽署網(wǎng)簽合同，發(fā)票就很難進(jìn)行分拆，只能同網(wǎng)簽合同保持一致，按照100萬(wàn)開(kāi)具住宅銷售發(fā)票，車位無(wú)法開(kāi)具發(fā)票，那后續(xù)車位的成本結(jié)轉(zhuǎn)，包括最終的土增清算都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)麻煩。

2、買房送車位，對(duì)贈(zèng)送車位簽定補(bǔ)充協(xié)議

一般地產(chǎn)企業(yè)的配套車位通常不在可售面積內(nèi)，作為公共配套也不允許對(duì)外銷售，但實(shí)際上很多公司將配套車位對(duì)外轉(zhuǎn)讓，將與土地等長(zhǎng)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓車位的永久使用權(quán)。

（1）合同簽定補(bǔ)充協(xié)議

根據(jù)上述案例情況，由于該車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此只有住宅能夠辦理網(wǎng)簽合同，為了保證與實(shí)際業(yè)務(wù)相吻合，通常只能由企業(yè)自己同業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議，約定網(wǎng)簽合同中100萬(wàn)元中包含贈(zèng)送的車位10萬(wàn)元，即總價(jià)款100萬(wàn)元是由兩部分組成：房?jī)r(jià)90萬(wàn)元和車位10萬(wàn)元組成，車位部分以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充，而且約定車位不辦理產(chǎn)權(quán)證書。

（2）發(fā)票開(kāi)具情形

企業(yè)在買房贈(zèng)送車位開(kāi)具發(fā)票時(shí)，最好能夠同時(shí)注明這種捆綁銷售的性質(zhì)，即按照商業(yè)折扣進(jìn)行處理。

在開(kāi)具發(fā)票的時(shí)候時(shí)需要注意，根據(jù)2003年16號(hào)文件規(guī)定，單位和個(gè)人在提供應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為收入額，如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從收入中減除。

在實(shí)務(wù)中有兩種開(kāi)具發(fā)票的情形：

①按100萬(wàn)元開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，同時(shí)在備注欄中注明：包含贈(zèng)送的10萬(wàn)元車位一個(gè)；

②在一張發(fā)票上開(kāi)具：房屋銷售100萬(wàn)元，車位銷售15萬(wàn)元，折扣15萬(wàn)元。

（3）房管部門風(fēng)險(xiǎn)

上述兩種方式開(kāi)具發(fā)票，企業(yè)從后續(xù)的財(cái)稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及稅費(fèi)繳納基本上問(wèn)題不大，但需要考慮的是這樣開(kāi)具發(fā)票，網(wǎng)簽合同房管部門是否允許這樣開(kāi)票約定。

（4）簽署補(bǔ)充協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)

簽署補(bǔ)充協(xié)議，雖然企業(yè)自認(rèn)為將100萬(wàn)元的房?jī)r(jià)中包含的10萬(wàn)元車位補(bǔ)充約定清楚了，也保證了企業(yè)財(cái)稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)清算等的一致性，但在后續(xù)稅務(wù)檢查時(shí)，一定要提前和稅務(wù)人員溝通解釋，避免將車位認(rèn)定為贈(zèng)送，從而要求按照100萬(wàn)正常銷售+10萬(wàn)視同銷售合并繳稅。

3、將贈(zèng)送的車位做為該棟樓的配套

（1）合同統(tǒng)一簽定

還是沿用上述案例，如果業(yè)主由于其他原因，不愿意將贈(zèng)送的車位單獨(dú)與企業(yè)簽定補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定，即：住宅網(wǎng)簽合同100萬(wàn)元，不約定或補(bǔ)充簽定車位贈(zèng)送合同。

（2）發(fā)票開(kāi)具

如果合同統(tǒng)一簽定，住宅發(fā)票也應(yīng)統(tǒng)一開(kāi)具100萬(wàn)元，那么地產(chǎn)企業(yè)就存在贈(zèng)送的車位成本無(wú)法分?jǐn)偟那樾巍?/p>

如果地產(chǎn)企業(yè)為了體現(xiàn)車位贈(zèng)送的事實(shí)，按照分拆價(jià)款開(kāi)具發(fā)票，會(huì)導(dǎo)致合同與發(fā)票的不一致，未來(lái)給房子辦證帶來(lái)新的困擾。

建議：在實(shí)務(wù)中，如果該車位屬于無(wú)產(chǎn)權(quán)的人防等配套設(shè)施，可以將該贈(zèng)送的車位作為該棟樓的配套，發(fā)生的成本做為配套費(fèi)用在該棟樓進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚枰a(bǔ)充完善相關(guān)配套資料，設(shè)計(jì)好各個(gè)環(huán)節(jié)的處理方案來(lái)支撐該財(cái)稅處理。

如果企業(yè)采取“買房送車位”方式進(jìn)行銷售，而該車位是有產(chǎn)權(quán)的，不論促銷活動(dòng)如何宣傳，地產(chǎn)企業(yè)都必須將房屋銷售和車位銷售合同分別簽署，發(fā)票分別開(kāi)具。否則，由于合同簽署和發(fā)票開(kāi)具約定不清，會(huì)給后續(xù)房屋和車位的產(chǎn)權(quán)證辦理帶來(lái)無(wú)法解決的麻煩。

三、總結(jié)

買房送車位，本質(zhì)上屬于捆綁銷售，應(yīng)當(dāng)分拆兩部分價(jià)款，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本；同時(shí)，對(duì)于贈(zèng)送無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，要求企業(yè)必須在合同簽署和發(fā)票開(kāi)具兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)保持一致且對(duì)后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)辦理不受影響；如果是贈(zèng)送有產(chǎn)權(quán)的車位，合同簽署及發(fā)票開(kāi)具更不能含糊，必須嚴(yán)格約定區(qū)分，否則，對(duì)于后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將產(chǎn)生無(wú)法解決的矛盾。