不論是新房還是二手房，產(chǎn)權(quán)不明確的房產(chǎn)、有糾紛的二手房一定不能購(gòu)買(mǎi)。房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題往往是購(gòu)房者買(mǎi)房重視但是又容易出問(wèn)題的地方，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。二手房產(chǎn)權(quán)不明容易產(chǎn)生糾紛，甚至存在被騙的可能；新房其實(shí)也有產(chǎn)權(quán)不確定的情況，如果開(kāi)發(fā)商五證不全是不能正常交易的，如果土地出讓金繳納情況不符合規(guī)定，購(gòu)房者也是不能拿到房產(chǎn)證的。這里面到底有哪些講究？請(qǐng)看下文。

一、新房和二手房分別要怎樣查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)情況？

1、新房看五證和土地出讓金繳納情況

五證齊全的房屋意味著開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和銷(xiāo)售資格均無(wú)問(wèn)題。另外，購(gòu)房者還應(yīng)該查看新房的土地出讓金繳納情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規(guī)劃面積是否有抵押等多種因素。

2、二手房要到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證

與新房不同，二手房驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)狀況是關(guān)鍵。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jī)少u(mài)；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

①產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)；

②產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處 ；

③看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。

二、買(mǎi)賣(mài)新房和二手房還有哪些區(qū)別？

1、二手房簽訂的是三方合同

如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。既然是三方一起簽合同，需要留意的地方更是多一些。

2、購(gòu)買(mǎi)二手房需要做評(píng)估

在經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、取得回執(zhí)。這其中就需要進(jìn)行房屋評(píng)估。只有經(jīng)過(guò)評(píng)估，辦理完該走的程序，購(gòu)房者才能順利拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。

3、稅費(fèi)繳納比例不同

按照國(guó)家稅收規(guī)定，二手房如果超過(guò)兩年或者是超過(guò)五年，將會(huì)適當(dāng)減、個(gè)人所得稅、契稅等。而新房減免情況則不同，具體要看房屋實(shí)際面積。

二手房產(chǎn)權(quán)問(wèn)題多，購(gòu)房者要十分注意；新房方面需要注意的是，除了檢查房屋五證還要看一下土地出讓金的范圍，避免項(xiàng)目因?yàn)橥恋爻鲎寙?wèn)題延遲交房。