很多人都只知道合同一旦簽訂就會(huì)生效，但是很少知道合同也有無(wú)效的時(shí)候。無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力。無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同房屋買(mǎi)賣(mài)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)。那么，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的重大情形及法律后果是什么呢？

合同雖然有助于保障我們的權(quán)益，但并不是簽訂的合同都是有效的。綜合歸納，以下幾種房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

二、未辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的合同無(wú)效。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，以等級(jí)而非交付為生效要件。

三、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題的合同無(wú)效。房屋出賣(mài)的主體必須是該房屋的權(quán)人。

四、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)中，共有人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

五、單位違反規(guī)定購(gòu)房的合同無(wú)效。機(jī)關(guān)，團(tuán)體，部隊(duì)，企業(yè)事業(yè)單位部的購(gòu)買(mǎi)或變向購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如有特殊情況，需經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。

六、在買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為的或是顯失公平的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

七、若是非法轉(zhuǎn)讓的，則合同無(wú)效。

另外，商品房預(yù)售違法，侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)I(mǎi)賣(mài)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；與第三人惡意串通另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果

1.出賣(mài)人返還房屋價(jià)款，買(mǎi)受人返還房屋，涉及到房屋因買(mǎi)受人裝修部分出賣(mài)可適當(dāng)給予補(bǔ)償。

2.有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3.因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家或返還給第三人。

4.在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

5.涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到或刑事處罰。