當(dāng)前，在限購令等背景下，資金緊張已經(jīng)成了很多房產(chǎn)企業(yè)的緊迫問題，部分企業(yè)甚至可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，與其苦苦煎熬到資金鏈出現(xiàn)斷裂，那還不如與別人合作開發(fā)，通過房地產(chǎn)合作開發(fā)定義為：“當(dāng)事人雙方約定，分別提供各自的土地、資金、技術(shù)等，合作開發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目，并于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)形式”。

（一）法人型合作開發(fā)

１、項(xiàng)目公司。在這樣的合作開發(fā)方式中，合作開發(fā)合同的設(shè)計(jì)是很重要的：合作開發(fā)合同對重要事項(xiàng)的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤，所以在開發(fā)的全過程中應(yīng)注重法律的規(guī)范，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定條款均應(yīng)嚴(yán)格，并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)注意約定：項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。

２、項(xiàng)目公司股權(quán)式合作。方通過受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)是：合作各方無須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無須進(jìn)行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡單，可以較快取得項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營。

（二）非法人型合作開發(fā)

１、聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會”等，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對合作中的重大事項(xiàng)做出決策，具體運(yùn)作、管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動。

２、不成立項(xiàng)目公司。這種方式適用于相對簡單的項(xiàng)目。其特點(diǎn)是，合作各方共同出資開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是對外顯示出來的項(xiàng)目主體只有一方，雙方對合作開發(fā)的權(quán)利、義務(wù)，體現(xiàn)在雙方的合作開發(fā)合同之中。未被登記為項(xiàng)目主體的一方，依照合作合同的約定，對合作開發(fā)項(xiàng)目享受利益，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不過，此種方式對出資金一方而言，風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)榧葻o土地使用權(quán)，又無實(shí)際經(jīng)營控制權(quán)，其合作利益難以得到保障。

雖然眼下房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌在即，但先被洗掉的一定是不善借力、風(fēng)險(xiǎn)意識差的企業(yè)，而只有善于借力且風(fēng)險(xiǎn)意識強(qiáng)的企業(yè)，才能在這場洗牌中終勝出，并 市場。