過(guò)去的幾個(gè)月中，我國(guó)一二線城市限購(gòu)政策頻發(fā)，隨著政策的變動(dòng)，有一些購(gòu)房者面臨尷尬的處境：政策出臺(tái)前簽訂合同交納了定金，卻尚未辦理網(wǎng)簽，限購(gòu)已經(jīng)出臺(tái)發(fā)現(xiàn)自己不符合購(gòu)房資格。這種情況下還能辦理網(wǎng)簽過(guò)戶嗎？如果不能定金和購(gòu)房款該怎么辦？下面四個(gè)問(wèn)題也許能幫你。

1、限購(gòu)是否導(dǎo)致合同無(wú)效？

答：限購(gòu)是政府部門調(diào)控房產(chǎn)的措施，屬于政策，不是法律，也不是法規(guī)。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定：判斷合同是否有效，只能依據(jù)全國(guó)及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的法規(guī)，而不能依地方性法規(guī)和規(guī)章作判斷依據(jù)。可見(jiàn)，房產(chǎn)限購(gòu)并不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，包括定金合同、買賣合同和房產(chǎn)中介的居間合同！但雙方可以基于限購(gòu)政策解除合同。

2、定金和已交納購(gòu)房款能否退還？

答：所謂定金，是為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過(guò)20%），預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物，是一種擔(dān)保。能否退還定金，關(guān)鍵要看是否存在違約行為！

限購(gòu)政策，是買賣雙方無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情形，超出了簽訂合同前的預(yù)期，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由！按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，買賣雙方都可以要求解除合同，雙方都不構(gòu)成違約！賣方要如數(shù)退還給買方已交納的定金和購(gòu)房款。至于賠償損失的請(qǐng)求，一般都不支持！

3、如賣方選擇解除合同，要適用定金罰則進(jìn)行雙倍返還嗎？

答：定金罰則，是約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。

適用定金罰則的前提是存在違約行為！如前所述，因限購(gòu)解除合同，雙方均不存在過(guò)錯(cuò)，都不構(gòu)成違約，也就不能適用定金罰則，如數(shù)退還即可。

4、限購(gòu)解除合同后，通過(guò)中介購(gòu)買房產(chǎn)的中介費(fèi)能否退？

答：因政策出臺(tái)屬于不可歸責(zé)于買賣雙方的事由，導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，中介公司不能以已經(jīng)促成雙方簽訂房屋買賣合同其居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)，但買方應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的合理費(fèi)用。