購買商品房時(shí)除了購房合同外，補(bǔ)充協(xié)議也需要格外注意。補(bǔ)充協(xié)議，顧名思義，是將合同中沒有約定或約定不清不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂的協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分，一經(jīng)簽訂，和購房合同具有同等的法律效力，其中有一些重要部分需要購房者格外關(guān)注。
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除了明確補(bǔ)充協(xié)議中需要“補(bǔ)”什么之外，其實(shí)在補(bǔ)充協(xié)議中還有一些貓膩會讓您一不小心就跌入陷阱。
購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱有哪些?
一、購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款
常見表達(dá)形式：“若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)”。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。
二、購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任
常見表達(dá)形式：“本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng)，對雙方無約束力”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。
此類補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實(shí)質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。
三、購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱購房總價(jià)成違約金基數(shù)
常見表達(dá)形式：“任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價(jià)款的20%”。
有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi)，高比例30%。很明顯，消費(fèi)者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價(jià)，因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。此條款看似對買賣雙方有利，實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。
四、購房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱限定買家商品房用途
常見表達(dá)形式：“該商品房僅為住宅用途”。
有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)權(quán)是指人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的權(quán)，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉，而該條款顯然剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。
