國(guó)慶假期期間，全國(guó)樓市迎來(lái)一輪調(diào)控大潮，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南等22城先后出臺(tái)了調(diào)控政策。由于很多原本有購(gòu)房意向的買(mǎi)家不具有購(gòu)房資格或無(wú)法足額貸款，一時(shí)間成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。購(gòu)房合同簽了，但由于政策調(diào)整，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)履行出現(xiàn)困難，買(mǎi)家能不能主張因政府調(diào)控措施中的限貸政策，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同呢？

盤(pán)點(diǎn)全國(guó)新政，多包含以下兩個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容：

1、對(duì)本市戶籍居民家庭的房屋套數(shù)加以限制，或提升非本市戶籍居民家庭的購(gòu)房門(mén)檻；

2、提升2套以上房產(chǎn)的貸款申請(qǐng)的首付比例。

而根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

也就是說(shuō)，在商品房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款。因一方原因不能訂立貸款合同，對(duì)方可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立貸款合同，雙方均可以請(qǐng)求解除合同。那么，政府的提高首付比例的限貸政策，是否屬于不能訂立貸款合同的不可歸責(zé)于雙方的原因？

這個(gè)問(wèn)題各地有不同的規(guī)定，目前除了上海高院不認(rèn)同外，各地高院基本認(rèn)同可以“以不可歸責(zé)于雙方的原因解除合同”，是江蘇高院發(fā)布的“2011年度十大民生案例”以判例的形式認(rèn)為調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為系基于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，對(duì)買(mǎi)方訴請(qǐng)解除合同的應(yīng)依法予以支持。

因此，只要在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定了以按揭貸款方式付款的，買(mǎi)家（買(mǎi)受人）主張因政府調(diào)控措施中的限貸政策，導(dǎo)致無(wú)履約能力，要求以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求賣(mài)家（開(kāi)發(fā)商）返還收受的購(gòu)房款或者定金的，法院可以支持。

對(duì)合同中未明確約定以按揭貸款方式付款的，買(mǎi)家（買(mǎi)受人）以信貸政策變化為由請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同的，原則上不予支持；但買(mǎi)家（買(mǎi)受人）舉證證明訂立合同時(shí)出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）明知且接受其實(shí)際將以按揭方式付款的，法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。

不過(guò)，還是要告訴各位買(mǎi)家：解除合同的訴請(qǐng)可獲支持不假，但訴訟實(shí)踐中處理起來(lái)可不易：

1、對(duì)于因限貸導(dǎo)致無(wú)履約能力請(qǐng)求解除合同的，買(mǎi)房人要承擔(dān)一定的舉證責(zé)任。

根據(jù)高法院發(fā)布的2011年《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第19條的規(guī)定，合同中有按揭貸款付款約定的，買(mǎi)受人要能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無(wú)履約能力的，請(qǐng)求解除合同才可以得到支持；無(wú)按揭貸款付款約定的，買(mǎi)受人舉證證明訂立合同時(shí)出賣(mài)人明知且接受其實(shí)際將以按揭方式付款的，法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。

2、對(duì)于買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)性住房的，出賣(mài)人在合同解除后請(qǐng)求買(mǎi)受人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進(jìn)行處理。

根據(jù)高人民法院發(fā)布的2011年《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第21條的規(guī)定，合同約定定金的，補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒(méi)有約定定金的，原則上不超過(guò)合同標(biāo)的額的10%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

對(duì)此，江蘇高院也認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)新政是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不理智行為，政策的出臺(tái)系不可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的客觀情況；若因房產(chǎn)新政致已經(jīng)訂立的合同事實(shí)上無(wú)法履行，買(mǎi)方要求賣(mài)方退還已收房款，符合情理，應(yīng)予支持；若賣(mài)方在交易過(guò)程中確有損失，也可視情由雙方分擔(dān)損失。