經(jīng)過了2015，大家應(yīng)該對于2016年的樓市也有一些初步的認(rèn)識。當(dāng)然熱門的關(guān)鍵詞之一便是去庫存了，雖然政策向好，但筆者認(rèn)為2016年房價(jià)上漲理由仍不充分。

去庫存壓力下2016年樓市繼續(xù)寬松

自2014底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越寬松，除了幾個(gè)一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺真金白銀的房地產(chǎn)補(bǔ)貼政策。

2016年在去庫存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房(經(jīng)濟(jì)工作會議把這個(gè)舉措與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來)；放寬戶籍限制，鼓勵(lì)購房入戶(經(jīng)濟(jì)工作會議將鼓勵(lì)常住外地人購房與鼓勵(lì)租房、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革)；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化；購房稅費(fèi)減免等。

另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產(chǎn)生對大戶型的改善型需求，遠(yuǎn)期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。

盡管如此，還是有人認(rèn)為2016年房價(jià)上漲的理由不充分，具體來說，可以分以下幾個(gè)方面解釋。

為什么說2016年房價(jià)上漲理由不充分？

原因一：人口數(shù)據(jù)告訴你需求不充分

從我國新生人口來看，我國上世紀(jì)70年代新生人口2.03億人，上世紀(jì)80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀(jì)90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個(gè)世紀(jì)90年代少0.13億人。

人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產(chǎn)市場需求的預(yù)期。

原因二：住房自有數(shù)據(jù)告訴你不充分

隨著我國房地產(chǎn)市場本世紀(jì)以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)，處于前列。

實(shí)際，如果再加上我國大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊(duì)住房等，我國的住房自給率可能會更高。

原因三：宏觀經(jīng)濟(jì)告訴你刺激效果不充分

從大的層面來看，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產(chǎn)市場整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場很難獨(dú)善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對房地產(chǎn)市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔(dān)憂。

雖然2016年的房地產(chǎn)政策會更加寬松，但是經(jīng)濟(jì)下滑下的市場預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟(jì)增速還有一點(diǎn)關(guān)系。

原因四：農(nóng)民去庫存能力不充分

目前對于去庫存寄予希望大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，因?yàn)楹芏嘤匈徺I能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價(jià)，很多很難有支付能力，即使政府能對其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付首付，這種按揭也會具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。