我國(guó)一線城市地價(jià)飆升、商品房普遍也泛豪宅化，隨之，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在加大。這迫使不少開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者調(diào)轉(zhuǎn)目光，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

2月16日，經(jīng)過(guò)133輪報(bào)價(jià)，恒大地產(chǎn)以37.71億元競(jìng)得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬(wàn)平方米商住地地塊，樓面價(jià)達(dá)9359元／平米，溢價(jià)率177.28%，逼近周邊在售房?jī)r(jià)。

這只是近期二線城市土地受到熱捧的縮影。2015年底至2016年初，南京（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）等二線城市頻頻拍出天價(jià)土地。

1月13日，融創(chuàng)中國(guó)以9.61億元價(jià)格競(jìng)得佛山市禪港路西側(cè)、橫三路兩側(cè)商住地，首次進(jìn)入佛山。某地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，2015年9月底以來(lái)的一系列放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策，使得市場(chǎng)回暖并分化，在一線城市尤其是深圳（樓盤(pán)）去年接連漲價(jià)后，許多價(jià)格較低的區(qū)域價(jià)格也上漲了，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)將集中在二線城市。

二線城市高價(jià)土地頻出

三四線城市庫(kù)存高企，二線城市高價(jià)土地卻頻出。去年四季度開(kāi)始，南京、杭州、成都等二線城市出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地頻頻刷新紀(jì)錄，這種局勢(shì)延續(xù)到了2016年。

與2014年、2015年北京（樓盤(pán)）上海（樓盤(pán)）幾乎包攬榜單的態(tài)勢(shì)截然不同，在2016年1月份單價(jià)“TOP10土地樓板價(jià)”榜單上，北京和上海僅占五席，其余席位被南京和杭州所包攬。

南京G68土地以終樓板價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格占據(jù)榜單頭席，刷新了南京的土地的價(jià)格新紀(jì)錄，而杭州在榜單前十上亦占據(jù)四席。

1月25日，融創(chuàng)以總價(jià)30.75億元競(jìng)得杭州三堡和筧橋宅地，創(chuàng)下杭州樓面價(jià)新高。這個(gè)價(jià)格也接近甚至超過(guò)周邊部分樓盤(pán)的在售價(jià)格，以23268元/平方米的三堡宅地為例，周邊低的錢(qián)江府售價(jià)為22851元/平方米。地價(jià)創(chuàng)出新高將會(huì)帶動(dòng)周邊樓盤(pán)的漲價(jià)。

1月份南京、杭州高價(jià)土地頻出，其他二線城市如武漢（樓盤(pán)）、合肥（樓盤(pán)）、成都、蘇州（樓盤(pán)）等城市土地成交也顯著上漲，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度甚至有向一線城市看齊之勢(shì)。

以合肥為例，2015年，北京金隅、融創(chuàng)中國(guó)、復(fù)星地產(chǎn)及葛洲壩(600068,股吧)地產(chǎn)等房企首次進(jìn)入合肥市場(chǎng)，北京金隅與融創(chuàng)中國(guó)拿下高價(jià)地塊，同時(shí)招商地產(chǎn)(000024,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)、龍湖、雅居樂(lè)等品牌房企也紛紛表示將進(jìn)入合肥市場(chǎng)。

二線城市土地市場(chǎng)的火熱與銀行信貸的寬松不無(wú)關(guān)聯(lián)，2015年來(lái)的這一輪房地產(chǎn)一二線城市復(fù)蘇，主要原因便是信貸的寬松。

某研究中心分析，1月份二線城市單價(jià)高的土地涌現(xiàn)的大成因，首先是基于城市火熱的成交支持，而城市之間的庫(kù)存壓力分化，以及一線城市的土地供應(yīng)縮減，更是進(jìn)一步加劇了二線城市的土地爭(zhēng)奪。“杭州、南京作為二線城市中發(fā)展得不錯(cuò)的城市，單價(jià)高的土地的刷新，是趨勢(shì)上的必然”。

一線城市風(fēng)險(xiǎn)增加

二線城市出現(xiàn)火爆的苗頭，很大程度上是資金在避險(xiǎn)，拿地主體開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)戰(zhàn)市場(chǎng)。2015年來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3517.13億，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了50%比例，占比高達(dá)50.74%。

但目前一線城市的土地市場(chǎng)已蘊(yùn)含不小的風(fēng)險(xiǎn)。隨著金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)大量資金進(jìn)入了一線城市的土地市場(chǎng)，天價(jià)地不斷刷新人們的認(rèn)知，這導(dǎo)致很多地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超越了周邊在售房?jī)r(jià)。

根據(jù)某地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在去年北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中，只有300萬(wàn)平方米是純商品房住宅，其他面積均建設(shè)成為保障房等類(lèi)型物業(yè)。而按照300萬(wàn)平米商品房住宅部分計(jì)算樓面價(jià)，實(shí)際北京2015年住宅用地平均樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.8萬(wàn)左右。但同期，北京實(shí)際商品房目前成交均價(jià)只在3萬(wàn)左右，這意味著，按照當(dāng)前土地的成本售價(jià)預(yù)期，房?jī)r(jià)在未來(lái)2年需要上漲100%以上。

一線城市土地價(jià)格太高，已經(jīng)蘊(yùn)含著較大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是這種資金推動(dòng)下的地價(jià)不冷靜，會(huì)導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個(gè)泛豪宅化的趨勢(shì)。某機(jī)構(gòu)人士分析，北京土地市場(chǎng)失去了控制，帶來(lái)的豪宅集中供應(yīng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)壓力飆升，相關(guān)開(kāi)發(fā)商面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

地產(chǎn)公司也意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)，在一線城市的拿地量開(kāi)始減少。1月份，一線城市土地出讓面積同比下滑七成，全國(guó)占比僅為12%，也是近5年以來(lái)的低。

與此同時(shí)，二線城市成為了房企的香勃勃。以融創(chuàng)、恒大為例，2015年中以來(lái)，除了北京、天津（樓盤(pán)）、上海、重慶（樓盤(pán)）、杭州之外，融創(chuàng)還進(jìn)入了成都、南京、武漢、西安（樓盤(pán)）、濟(jì)南（樓盤(pán)）等8個(gè)核心二線城市。剛剛進(jìn)入2016年，融創(chuàng)、恒大便接連布局佛山等二線城市。

受春節(jié)影響，2月份截至目前，十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門(mén)（樓盤(pán)）、大連（樓盤(pán)））合計(jì)居住類(lèi)住宅土地簽約住宅土地7宗，平均樓面價(jià)高達(dá)8872元／平米，刷新了高月度紀(jì)錄，同比2015年2月成交土地成交均價(jià)漲幅高達(dá)190%，整體土地市場(chǎng)成交走高趨勢(shì)明顯，二線城市也越來(lái)越熱。

二線城市房?jī)r(jià)會(huì)否有較大漲幅？

地價(jià)、房?jī)r(jià)之間存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，拍出高地價(jià)的二線城市，房?jī)r(jià)會(huì)跟隨上漲嗎？春節(jié)期間，隨著一線城市人群的返鄉(xiāng)，二線、三線城市房?jī)r(jià)成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。

一些二線城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象。以拍出二線城市高價(jià)格土地的南京為例，中國(guó)指數(shù)研究院（下簡(jiǎn)稱(chēng)“中指院”）百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，南京新房?jī)r(jià)格自2015年二季度以來(lái)持續(xù)環(huán)比上漲，2016年1月，價(jià)格漲至15036元/平方米，環(huán)比上漲1.88%，連續(xù)20個(gè)月環(huán)比上漲，同比上漲8.90%。

除了南京、杭州，以合肥、武漢為代表的新興熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)合理、需求充足，市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷(xiāo)售火熱，市場(chǎng)去化基本無(wú)壓力，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。2016年開(kāi)年，合肥樓市多個(gè)區(qū)域就出現(xiàn)了“搶房熱潮”，1月份合肥住房均價(jià)首次“破九”，達(dá)到9008元/平方米。