近日，央行發(fā)布2016年一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告，超過(guò)一半的居民都認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”。你知道房?jī)r(jià)是如何一步步變得這么高的嗎？

央行：超過(guò)半數(shù)居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)高 難接受

4月1日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的2016年 季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告。2016年 季度，中國(guó)人民銀行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括物價(jià)感受指數(shù)，收入感受指數(shù)、就業(yè)感受指數(shù)、儲(chǔ)蓄、和消費(fèi)意愿、房?jī)r(jià)預(yù)期與購(gòu)房意愿等。

其中，50.7%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，較上季下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，45.7%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，3.6%的居民認(rèn)為“令人滿(mǎn)意”。

而對(duì)下季房?jī)r(jià)，17.6%的居民預(yù)期“上漲”，52.1%的居民預(yù)期“基本不變”，16.1%的居民預(yù)期“下降”，14.2%的居民“看不準(zhǔn)”。未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買(mǎi)住房的居民占比為 13.6%，較上季回落 1.1 個(gè)百分點(diǎn)。

另有一份西太平洋銀行聯(lián)合MNI于北京發(fā)布中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)顯示，由于消費(fèi)者對(duì)個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)和購(gòu)買(mǎi)狀況更加樂(lè)觀(guān)，西太平洋銀行-MNI中國(guó)3月份消費(fèi)者信心指數(shù)環(huán)比上升6.1%至118.1（數(shù)值100代表中性，代表持樂(lè)觀(guān)看法的人數(shù)與持悲觀(guān)看法的人數(shù)相當(dāng)）。

也就是說(shuō)，雖然有報(bào)告稱(chēng)大家普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)實(shí)在是高了點(diǎn)，但是很多人對(duì)于房?jī)r(jià)上漲還是蠻樂(lè)觀(guān)的，而且對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲很有信心。購(gòu)房指南群推測(cè)，這部分人，不是已經(jīng)買(mǎi)房，就是正走在去買(mǎi)房的路上。

房?jī)r(jià)上漲主要還是集中在一線(xiàn)城市其實(shí)，并不是城市的房?jī)r(jià)都在上漲，目前的情況是，三四線(xiàn)城市庫(kù)存高企，只是在 的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)才是收不住的往上漲。

都說(shuō)一過(guò)完全春節(jié)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛打了興奮劑，進(jìn)入高燒模式：裹被子徹夜排號(hào)，開(kāi)發(fā)商及房主坐地，日光盤(pán)、等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

上海賣(mài)房者 三次，“ ”新盤(pán)“瞬間”被搶光，北京的二手房過(guò)戶(hù)大廳“一號(hào)難求”……春節(jié)以后，上海、北京等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)迅速上漲，樓市火爆異常。

為什么房子會(huì)變得這么火，房?jī)r(jià)會(huì)炒得這么高，購(gòu)房指南也在尋找答案。

原因一，土地太貴 新房太少

如果土地入市不受控制，其價(jià)值也就無(wú)從體現(xiàn)。極端的例子，在拉丁美洲的一些國(guó)家，沒(méi)有規(guī)劃管制，誰(shuí)想在哪里修房子都可以，終的結(jié)果就是出現(xiàn)了大量的貧民窟，土地毫無(wú)價(jià)值，房屋出售只能賣(mài)出建筑本身的價(jià)格。

另一個(gè)例子，中國(guó)香港，其實(shí)還有大量的山野土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)，但因?yàn)橐恍┉h(huán)保人士的反對(duì)，和政府的一些考慮，每年出讓的土地少，結(jié)果就造成了房?jī)r(jià)高企，幾乎成為“ ”。

房屋的價(jià)格說(shuō)到底就是“建筑成本+地價(jià)+稅費(fèi)+利潤(rùn)”。一線(xiàn)城市和二線(xiàn)三線(xiàn)城市，建筑成本沒(méi)有太大區(qū)別。而且因?yàn)橐痪€(xiàn)房?jī)r(jià)動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)，所以2000--3000/平的建筑成本幾乎可以忽略。與房?jī)r(jià)正相關(guān)的，就是土地本身價(jià)值。

以深圳為例，大家可以看看深圳市的土地供應(yīng)量和樓變價(jià)的變化數(shù)據(jù)：

可以看到，深圳的土地入市數(shù)量是連年斷崖式下跌的，5年時(shí)間從60.5萬(wàn)平直接下跌到4.66萬(wàn)平，完全不是一個(gè)數(shù)量級(jí)。與此相對(duì)的是，樓面價(jià)上漲了幾十倍，以至于總收入竟然比5年前還多了……

再看上海，上海的住宅土地供應(yīng)雖然不像深圳那樣出現(xiàn)斷崖式下跌，卻也在逐年大幅度減少。北京就更不用說(shuō)，土地越來(lái)越少，土拍現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)不動(dòng)就出現(xiàn)一個(gè)，也是夠夠的了。

原因二：現(xiàn)金流入樓市 爭(zhēng)搶稀缺資源

回顧2015年，央行進(jìn)行了一系列密集的降息降準(zhǔn)。

2015年2月4日，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

3月1日，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)。

4月20日，降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)。

5月11日，對(duì)稱(chēng)降息0.25個(gè)百分點(diǎn)

6月28日，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)

8月26日，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)

10月24日，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn) 降息0.25個(gè)百分點(diǎn)

2016年3月1日，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

降準(zhǔn)，每次可以釋放數(shù)千億資金進(jìn)入市場(chǎng)。而降息，會(huì)讓人有把現(xiàn)金用于的想法。被釋放的資金中很大一部分進(jìn)入樓市，股市遭遇滑鐵盧之后，更是如此。

既然是，錢(qián)總是會(huì)兌換一些稀缺的可以保值的東西。供應(yīng)越來(lái)越少的一線(xiàn)土地，碰上了全國(guó)釋放出的錢(qián)，就此發(fā)生，這不是偶然。

發(fā)生以后，之前有價(jià)值200萬(wàn)房子的人，房子漲到300萬(wàn)，現(xiàn)在賣(mài)掉房子后能首付買(mǎi)得起1000萬(wàn)的房子，他也許就會(huì)選擇 個(gè)700萬(wàn)的房子來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大財(cái)富。是一個(gè)財(cái)富的螺旋，一直上升。