房價總是牽動著很多人的心,那么房價的形成機制是什么,房價的特點又有什么呢?讓我們一起來看。

1、 ,房地產價格具有明顯的權利價格特征

因為房地產本身空間的固定性和不可移動性,不象其他商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用,其實而是一種權利關系的轉移,所以房地產價格實質上是權利價格。其中,房地產權利包括房地產權和他項權利,上述權利體系稱為“權利束”,即房地產權利是由一束權利組成的,而且,房地產權是完全、充分的權利,而后派生出租賃權、抵押權、典當權。同時,因為房地產使用價值的多樣性,所以對于同一種房地產不同的人所需要的用途是不一樣的,相應所需要的權利也就不一定相同,因而可以分享同一房地產的不同權利,也相應的就形成不同權利價格,例如權價格、租賃權價格等等。

2、作為房地產價格基礎的價值具有特殊性

一般商品都是人類勞動的產品,商品的價值量是由生產該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產的物質構成中包含土地在內,原始土地本身是非勞動產品,其價格是地租的資本化,只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量,因此,房地產不完全是勞動產品,房地產價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述,房地產價格只能說基本上是房地產價值的貨幣表現。由于土地是稀缺資源,不能再生,因而土地價格受到供求關系的影響大,市場需求的無限性和土地供給的有限性,必然拉動地價上漲,由此影響到房地產價格也呈現出長期上升的趨勢。

3、房地產價格具有特殊的形成機制

房地產價格受到房地產需求量變動的影響大。一方面是房地產的個別性使每一宗房地產都是 的,不可能因某宗房地產價格上升就大量生產一模一樣的房地產商品,因而任何一宗房地產的供給都是缺乏彈性的;另一方面,房地產建設周期長和地區性的特點,也使供給有明顯的滯后性,在一定時期供求關系不可能隨時調整,一旦供過于求或供不應求,都要經過相當長時間(短則一、二年,長則三、四年)才能調整過來,房地產商品的供給彈性小,因而房地產均衡價格(指市場供給和市場需求相平衡時的價格)的形成主要是由需求量的變動所決定的。當需求量增加,供給量不能相應增加時,房地產價格便呈現出上升趨勢。

同時,房地產價格受到房地產效用及其長期發展趨勢的影響也明顯。不僅不同的房地產有不同的效用,而且即使同宗房地產,由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區別,也具有不同的使用價值,這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產又是超耐用商品,使用時間長,未來的供求變動對價格變動趨勢會產生相當大的影響。購房者置業,總是希望所購置的房地產能保值,因此,在購房時不只是考慮當前,而是更多地考慮未來的房地產發展趨勢,因而價格預期的心理因素,就成為影響房地產價格長期走勢的一個不可忽視的因素。

4、房地產價格具有顯著的個別性

這里所說的個別性是指每宗房地產都有其不同于其他房地產的價格。其原因主要是由房地產物質實體的個別性所造成的,由于房地產空間的固定性、不可移動性,房地產實際的價值和使用價值是各不相同的,因而其價格也具有個別性。

例如,一個按同一建筑設計方案所建筑的住宅小區,其中每一幢樓都有不同的具體位置,因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同,房價也必然有所差別;再如,同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區別,房價也會有差別。正是由于每一套住宅都有自身獨特的內在價值,因而表現出不同的市場價格。認識這一特性,對于房地產開發企業的定價決策和具體操作有著十分重要的指導意義。

5、房地產價格具有多種表現方式

一般商品的交易方式主要是買賣,售價比較單一。而房地產是價值量大的超耐用品,交易方式多種多樣,其中房地產買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位,此外還有抵押、典當、作價入股等。在這些不同的交易方式中,房地產價格也有不同的表現方式,如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。

6、房地產價格總水平具有上升趨勢

一般商品的價格隨供求關系的變動而上下浮動,總趨勢是隨著勞動生產率的提高,單位產品成本的降低而趨于下降。而一個城市或地區的房地產價格總水平,雖然受供求關系影響會出現周期性上下起伏,但從一個較長時期看卻呈現出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應量的有限性,需求拉動地價上升,同時,城市基礎設施建設的展開,加工在土地上的勞動積累也使土地不斷,地價上漲必然引起房地產不斷。此外,一個城市或地區房價還同經濟發展水平密切相關,隨經濟發展和收入水平提高,房屋的內在品質和外部環境不斷改善,也使房價相應上升。綜合上述因素,從長期發展趨勢看房地產價格總水平趨于上升,這是同一般商品價格所不同之處。