“小產(chǎn)權(quán)房”并非是一個(gè)法律上的準(zhǔn)確概念,它只是存在在人們的社會(huì)實(shí)踐中從而形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前我們通常所稱(chēng)呼的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱(chēng)其為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,具體則是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府而并不是國(guó)家所頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的哪一類(lèi)房產(chǎn)。下面小房就來(lái)帶您看看買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的注意事項(xiàng)

一、現(xiàn)狀  

1、目前的相關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種:有那么一種就是在集體建設(shè)用地上建成的,即就是在“宅基地”上建成的房子,這種房子只是屬于此地的農(nóng)村的集體者,這是連外村的農(nóng)民都不能夠購(gòu)買(mǎi)的;另一種則是在集體的企業(yè)用地或占用耕地違法建設(shè)的。

2、與一般意義上的商品房屋產(chǎn)權(quán)相比,“小產(chǎn)權(quán)房”完全沒(méi)有實(shí)際意義上的土地出讓金概念,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格,一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。

首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),其就是合法建筑,法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此,并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑,其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突,才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。

二、小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)嗎

1、小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài),但是存在風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅,在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi),可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán),可以繼承和出售,但出售要在購(gòu)買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行,原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后,按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

2、根據(jù)建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出,“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

3、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū),只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷,購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。

4、購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力,增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

5、如遇到拆遷,將被視為違章建筑,得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償,也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者,之后按先前購(gòu)房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主,如果沒(méi)有協(xié)議,或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信,小業(yè)主的利益得不到保障。

三、注意事項(xiàng)

1、購(gòu)房時(shí),不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾,買(mǎi)房前,須查驗(yàn)房出售人是否具備銷(xiāo)售房屋的主體資格,查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。

2、城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋,決定買(mǎi)房時(shí),須審慎簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

3、在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí),要了解可能存在的風(fēng)險(xiǎn),必要時(shí)可以咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師,根據(jù)他們豐富的經(jīng)驗(yàn),提供有效的幫助,防止利益受到損害。

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