熱點城市中，存量房已經(jīng)貢獻(xiàn)了大多數(shù)成交量。與買新房相比，買二手房要復(fù)雜得多，僅從流程上就能看出。二手房多了房子評估等環(huán)節(jié)。

那么，買二手房之前需要做哪些功課呢？

第一步、篩選房源

篩選房源有兩層意思，第一層是找到，假房源是目前二手房領(lǐng)域的頑疾，常見的有四種假房源：

1、看中某套房源，打過去就該房源下架了。

2、房源更新不及時，存在誤差。

3、房源價格比宣稱的價格高出很多。

4、房源展示信息有誤，比如A房子用B房子的圖片，描述信息夸大等。

核實存在難度，需要購房者耐心點找尋辨別。

第二層是找到想要的房源。

什么房子是自己需要的，自己必須清楚，不能被中介和業(yè)主帶跑了。每套房子都會有自己的優(yōu)點和缺點，關(guān)鍵看你需要什么，房子面積、戶型、地段、交通、等方面，你不大可能全都占有，選幾個你關(guān)注的方面，找到滿足這些條件的房子即可。中介和業(yè)主知道房子的優(yōu)點，但這些優(yōu)點并不一定是你所關(guān)注的。

第二步、必須做好產(chǎn)權(quán)核驗

買房子前，必須先確認(rèn)這套房子產(chǎn)權(quán)，業(yè)主都有哪些人，業(yè)主們有沒有債務(wù)糾紛，出現(xiàn)問題后，他們名下的房子會不會被執(zhí)行？

產(chǎn)權(quán)明晰是確保自己的房款不會打水漂的第一步。現(xiàn)在越來越多的城市開始推行房源核驗了。北京已經(jīng)開始執(zhí)行，房源上架前必須核驗產(chǎn)權(quán)。地方城市也在逐步推進(jìn)，比如南昌市，該市房子掛牌前必須提交必要信息，然后生成唯一的房源編號和二維碼，購房者可以通過當(dāng)?shù)氐姆吭春蓑炂脚_、公眾號、中介網(wǎng)上房源展示頁的二維碼等多個渠道來查看房源信息，購房者可以看到以下信息：

第三步、搞清楚業(yè)主是否同意賣房

大量二手房糾紛案例告訴我們，在房子存在共有產(chǎn)權(quán)人的情況下，一定要搞清楚共有產(chǎn)權(quán)人是否同意賣房，從購房者的角度來說，這里有兩個考慮。

1、如果不是業(yè)主都同意賣房，購房者付了錢也沒什么用，只有極少數(shù)情況下能夠通過訴訟的方式要求過戶。損失錢不說，還會耽誤自己的購房計劃。

2、部分房主可能會以此為借口撤銷房屋交易。無論是火熱的時候，還是冷清的時候，房主毀約的情況都會存在。以夫妻共有產(chǎn)權(quán)房為例，如果業(yè)主不想賣了，可以“配偶不知”為由毀約。

搞清楚業(yè)主都同意賣房就是為了避免這兩種風(fēng)險。買房時要要求中介把房主約出來，如果不能約出來，對方提供的共有產(chǎn)權(quán)人“經(jīng)公證的書面授權(quán)書”也必須核實真?zhèn)巍?/p>

小編認(rèn)為這一步為關(guān)鍵，交了錢才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題，可就麻煩了。

第四步、房屋質(zhì)量檢查

你看到的并非是全部。除卻房子裝修掩蓋漏水、裂縫等問題之外，還有一些明面上看不到的問題，比如房子里是否出現(xiàn)過意外，這類房子中國人是忌諱，除了問清楚之外，也應(yīng)該在合同補充協(xié)議中寫明相關(guān)條款。

第五步、簽合同

二手房合同有兩個，第一個是居間合同。居間合同是一個三方合同，一式三份。上面涵蓋了房屋信息、委托事宜、中介達(dá)成交易和未達(dá)成交易后傭金處置方式、三方違約責(zé)任、爭議處置方式等。重點是中介擁擠和違約條款。

第二個是存量房買賣合同。存量房買賣合同比新房合同薄很多，新房有大量的房子本身問題的約定，二手房則重點提及以下幾點：

1、房屋基本情況，主要是房屋位置等信息；

2、房屋權(quán)屬情況，主要是權(quán)證編號，土地使用狀況，房屋是否普通商品房，房屋抵押狀況，房屋租賃狀況（這一點多說一句，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，購房者切記）；

3、中介方信息、中介費等；

4、成交價和付款方式；

5、過戶和戶口遷出遷入問題；

6、房屋驗收約定

7、稅費約定；

8、違約責(zé)任。

第六步、資金問題

簽完合同，就涉及到資金問題了，交完定金，并約定若干日后交付首付款，并辦理貸款，貸款這里涉及到房屋評估問題，一般二手房受房齡影響貸款都有一定程度縮水，首付要多準(zhǔn)備些，別因為首付款不足違約被扣除定金。

第七步、過戶和戶口

房貸辦理下來，資金交割完畢，再去稅務(wù)部門完稅，接下來關(guān)鍵步驟就是過戶了。帶齊資料，約定時間即可。如有戶口遷入遷出事宜，也可根據(jù)合同約定來執(zhí)行。

后提醒下，好換個不常用的新號碼。