近些年,購置二手房逐漸興盛起來,進(jìn)行二手房貸款也成了一個我們不得不關(guān)注的問題。我們知道，買二手房要對房屋進(jìn)行評估。二手房評估有哪些問題呢?下面我們就來了解一下在二手房貸款過程中,需要進(jìn)行二手房評估的情形,以及評估的各項(xiàng)因素。

房產(chǎn)評估不是二手房交易的必須程序。一般來說,只要雙方協(xié)商確定二手房的買賣價格,房地產(chǎn)管理部門就能辦理登記過戶,但是發(fā)生以下幾種情形時,需要進(jìn)行二手房貸款評估:  

(1)二手房價格遠(yuǎn)低于市場價時  

(2)買賣雙方一致認(rèn)為有估價必要時

(3)對二手房進(jìn)行房地產(chǎn)保險時

(4)用公積金等方式申請抵押貸款時

(5)產(chǎn)生意外的房地產(chǎn)糾紛時

如果發(fā)生以上情況,必須經(jīng)過評估確定貸款額度,按照評估價和交易價格較低者計(jì)算貸款額度。

要注意的是,購買二手房的可貸額度并不是購買價的70%,而應(yīng)以二手房評估價為基準(zhǔn),30%是評估價的比例。所以,可貸款額度也是評估價的70%。

有些地區(qū)地產(chǎn)市場價比較高,評估價往往比市場價要低。如某名牌邊的二手房,市場價格為每平方米一萬元,但是評估價是市場價的6折左右,也就是說這所房產(chǎn)市場價值100萬元,評估價約60萬元。而根據(jù)銀行貸款首付低比例30%,相應(yīng)的,能從銀行貸到的款多只能是60萬元×70%=48萬元。

當(dāng)然,市場上也有市場價比評估價低的房子。在一些繁華的地段周邊,評價參考商圈、周邊配套等,價格往往比市場價高,對于購房者來說,能辦到的銀行按揭就比較多了。

目前應(yīng)用為精確也是為廣泛的二手房評估方法,是市場比較法。專業(yè)的測評師在估算房價時參考的因素有:

1. 所在小區(qū)的平均房價,以及小區(qū)內(nèi)類似房產(chǎn)的出售價和成交價。

2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格。

3.所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢。

4.二手房自身的因素,包括房型、房齡、樓層、裝修、朝向、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

針對上述因素,采用數(shù)學(xué)模型算法,計(jì)算出各因素對房價的影響程度。然后綜合考慮,得出一個合理的價格。

以上就是在二手房貸款過程中,進(jìn)行二手房評估所要注意的問題和事項(xiàng)。購買房產(chǎn)對于個人來說是一件大事,希望每一位購房者在買房的每一個環(huán)節(jié)時,都能夠清楚、安心,買到自己心儀的住房。