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市區(qū)二手老房子會(huì)有哪些問題 房齡牽扯太多!

市區(qū)的二手老房子是一部分人想買的,比如周邊的天價(jià)房。還有一些人為了賺拆遷而買中心地段的老房子,對于這些特殊需求的人來說,錢一般不成問題。但對于普通的購房者來說,買中心地段或者距離中心地段不太遠(yuǎn)的二手老房子,問題可能有不少。比如貸款下不來,房屋漲幅慢,房屋成本增加和土地年限縮水等問題。

一、難貸款

房屋太老,直接的影響就是貸款的縮水,老房子貸款額度較低,或者有的銀行直接不予放貸。這主要根據(jù)房屋的評估結(jié)果來決定。之所以難貸款,很大一部分原因在于土地使用年限的縮水。老房子的土地使用年限通常縮水很多,這對房屋價(jià)值的評估有較大影響。如果你看重的房子土地使用年限已經(jīng)超過30年,那么獲得銀行貸款的難度非常大,愿意放貸的銀行給予的貸款額度也非常有限。

不僅貸款額度有限,還款時(shí)間也會(huì)相應(yīng)地縮水。二手房的還款時(shí)間受房齡、購房者年齡和規(guī)定的還款時(shí)間影響。

比如北京,商貸的還款時(shí)間受三個(gè)因素影響,其一,50年減去房齡;其二,65歲減去貸款認(rèn)年齡,其三,長貸款年限30年,后取這三者的小值。

二、房齡對房屋價(jià)值的影響

房齡對房屋價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在漲幅空間,中心地段的老房子雖然有著地段的絕對優(yōu)勢,但不要忘了,這些地段的房價(jià)本已十分高昂,缺乏新的概念刺激房價(jià)上漲了,只能隨行就市,但在房價(jià)泡沫化嚴(yán)重的今天,其上漲空間還能有多少,實(shí)難斷定。

更重要的是,老房子會(huì)逐漸面臨建筑折舊的問題,老房子所在的社區(qū)環(huán)境一般也不大好。隨著老房子的價(jià)格逐漸走高,建筑的折舊,社區(qū)環(huán)境的惡化,出售變現(xiàn)反而可能存在一定的難題。

三、房齡太老影響居住

老房子意味著剩余使用年限的縮水,購房成本的增加是必然的。舉個(gè)簡單的例子,老房子除了戶型差之外,日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等問題也是影響居住體驗(yàn)的重要因素。

四、房齡對土地剩余使用年限的影響

土地使用年限只有70年,如果房齡較老,那么說明土地剩余使用年限也會(huì)相應(yīng)縮水,說不定很快就到期了。土地年限到期的問題,目前官方還沒有統(tǒng)一的說法,有可能的是土地使用期滿后,房屋所有權(quán)人可以繼續(xù)居住,但需要付出一定的土地費(fèi)用,這也無形中增加了購房成本。

說到底,買老房子不僅要看房齡,更應(yīng)該看到房齡所影響的貸款額度、貸款年限、居住成本等問題。貸款買房,老房子可能不是個(gè)好選擇,至于這個(gè)“老”的程度,從銀行的態(tài)度可以看出,大多數(shù)銀行會(huì)拒絕30年以上房齡的貸款。

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