買房月供的利息，銀行是根據(jù)借貸人選擇的還款方式以及貸款額度綜合來(lái)計(jì)算的。通常月供的類型有兩種：等額本金還款方式和等額本息還款方式。

首先說(shuō)明一下，償還貸款所包含的東西。

貸款償還總額=貸款本金+貸款利息，這個(gè)相信大家都沒有問(wèn)題，就是所謂的連本帶利。

下面解釋一下這兩種情況：

等額本金，通俗的說(shuō)，就是每月歸還等額的本金+加上當(dāng)月的利息。也就是說(shuō)，把你貸款本金的總數(shù)，平分成一定的等份，份數(shù)就是你貸款的年限中的月份數(shù)。

例如，你貸了20W，分20年還，那么每月的等額本金為：20萬(wàn)/20年*12月、這樣每月的等額本金已經(jīng)搞清楚了，然后就是每月的利息的問(wèn)題，在等額本金這種方式中，每月的利息是不同的。因?yàn)樵吕?當(dāng)月剩余的本金*月利率。隨著你每個(gè)月償還掉一定的本金，每月剩余本金就回越來(lái)越少，所以產(chǎn)生的利息也會(huì)越來(lái)越少。

等額本金：月供=每月等額本金+當(dāng)月利息=每月等額本金+(當(dāng)月剩余的本金*月利率)

其中，月利率=年利率/12；

因此,等額本金這種償還方式,每個(gè)月交的錢是不一樣的,起初的幾個(gè)月會(huì)比較高,越后面越少.直到最后一個(gè)月本金為0,利息也為0.

等額本息：通俗的說(shuō)，就是每月償還的本金+利息是一樣的。也就是每個(gè)月償還的數(shù)目是一樣的。

例：購(gòu)50萬(wàn)元的房子，首期三成交15萬(wàn)，供35萬(wàn)元20年，假設(shè)(注意要根據(jù)各銀行的實(shí)際利率套用)年利率I=6.65%，(i=6.65%/12=0.55%)

月供款A(yù)=350000×{0.45%(1+0.45%)^240/[(1+0.45%)^240-1]}=2641.75(元)。

貸款購(gòu)房主要方式

1、住房公積金貸款：對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說(shuō)，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無(wú)緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬(wàn)元，如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。