租金是租客們關(guān)心的事，房?jī)r(jià)幾乎是每個(gè)人都關(guān)心的事，那么租金和房?jī)r(jià)是否存在著某種關(guān)系呢？這種關(guān)系又起著什么樣的作用呢？

租金和房?jī)r(jià)的關(guān)系不止是租客或是購(gòu)房者關(guān)心的話題，更是房產(chǎn)者關(guān)心的話題。在宏觀調(diào)控之后，房?jī)r(jià)沒(méi)跌，但市場(chǎng)中的房租開(kāi)始下跌了。大多數(shù)城市中都開(kāi)始出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的波動(dòng)，于是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開(kāi)始忽悠“房?jī)r(jià)下跌了，買方不如租房”。房?jī)r(jià)的確與房租有著密不可分的關(guān)聯(lián)，可一旦房租下跌了，就真的不能買房了嗎？

租金與房?jī)r(jià)的一般關(guān)系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家中，是在發(fā)達(dá)國(guó)家中，住房是一個(gè)自由供給的市場(chǎng)，除了社會(huì)保障體系，買與租其實(shí)是完全充分的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。住房的私有化率水平較低（其住房私有化率低，則是因?yàn)槎愂罩贫扰c生活習(xí)慣及文化的原因所造成的）。歐洲大部分國(guó)家的住房私有化率低于50％，美國(guó)也僅為不足70％的私有化率，其市場(chǎng)中的購(gòu)買與租賃都是處于供給與需求相對(duì)平衡的狀態(tài)下。人員與就業(yè)是無(wú)限制而充分流動(dòng)的。相當(dāng)一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、機(jī)構(gòu)或私人組織（包括個(gè)人）所擁有。以便向市場(chǎng)提供充分的式出租用房源。由于大量的房屋是用于出租獲取收益，因此租金的多少與房?jī)r(jià)直接掛鉤，影響著購(gòu)買與建設(shè)。

當(dāng)租金高時(shí)，人們會(huì)購(gòu)進(jìn)更多的住房用于出租，房?jī)r(jià)會(huì)在購(gòu)買需求增加時(shí)上升。如果由于房?jī)r(jià)的上升使租金過(guò)渡下降時(shí)，購(gòu)買行為就會(huì)減少，使房?jī)r(jià)上升的幅度降低或下降。當(dāng)房?jī)r(jià)下降到租金提升到增加購(gòu)買需求時(shí)，租金又影響著房?jī)r(jià)的上升，并靠市場(chǎng)中的供求關(guān)系保持上升中的相對(duì)平衡。租金影響著房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)影響著租金，相互制約。但是總體的房租和房?jī)r(jià)都是在一個(gè)較長(zhǎng)的周期中保持上升的趨勢(shì)，因?yàn)槿司鵊DP和人均收入水平是始終保持著上升而非下降的趨勢(shì)的，人們對(duì)生活享受的追求是只會(huì)上升而不會(huì)下降的。

中國(guó)租金與房?jī)r(jià)的關(guān)系

1．房?jī)r(jià)上漲時(shí)，租金上漲。因?yàn)榉繓|覺(jué)得自己的房子可以賣那么多錢，租金當(dāng)然要提高，否則我就賣了！租金的高低是取決于房子的品質(zhì)、房源的供給和租房的需求。房?jī)r(jià)上漲既沒(méi)有提高房子的品質(zhì)，也沒(méi)有改變房源的供給和租房的需求，所以租金不一定上漲。看看這些年上海、杭州的房?jī)r(jià)和房租的變化情況就可以知道，房?jī)r(jià)一直漲，而房租卻沒(méi)有上漲，或者說(shuō)上漲不大。

2．租金上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)更加上漲。很多租房的人一看租金漲了，與其每月交房租，還不如交月供，于是紛紛去買房，更加推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲！而更為準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是“租金上漲能推動(dòng)房子市場(chǎng)價(jià)值的上漲”（房?jī)r(jià)是受供需制約的，不一定能反映房子的市場(chǎng)價(jià)值）。房?jī)r(jià)是房子的“價(jià)格”，租金其實(shí)也是房子的“價(jià)格”，而且租金更能反映在市場(chǎng)上房子的真正價(jià)值。土地評(píng)估和房地產(chǎn)評(píng)估中一種基本的方法就是“收益還原罰”，即通過(guò)租金來(lái)測(cè)算房子的市場(chǎng)價(jià)值。簡(jiǎn)化的一個(gè)公式就是：房子的市場(chǎng)價(jià)值＝租金/收益還原率。一般來(lái)說(shuō)，收益還原率是不變動(dòng)的，所以租金的上漲能推動(dòng)房子市場(chǎng)價(jià)值的上升。房子市場(chǎng)價(jià)值的上升當(dāng)然是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)利好因素。