房屋轉(zhuǎn)租給第三方，這本應(yīng)是一件比較普遍的現(xiàn)象，無論是房東，還是租客還是第三方都希望這個過程順利的完成。但是往往就是有許多我們不愿意看到的糾紛還是會出。那么當房屋轉(zhuǎn)租給第三方時所產(chǎn)生的糾紛問題，我們應(yīng)當如何去妥善處理它？

一、關(guān)于承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人行使解除權(quán)對轉(zhuǎn)租合同是否有影響的問題

未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，盡管轉(zhuǎn)租合同的效力不受影響，但是該轉(zhuǎn)租行為畢竟是違背出租人的意志，違反法律規(guī)定的行為，因此，法律也賦予出租人在這種情況下解除合同的權(quán)利。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)該條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同，也可以不解除。出租人不解除的，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù)，不會受到影響，而如果出租人行使解除權(quán)，一方面，其可以依據(jù)物權(quán)請求權(quán)要求返還租賃物；另一方面，由于合同的解除，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也就因其賴以存在的基礎(chǔ)不復存在而不得不終止。此時，對于次承租人而言，由于其與出租人之間并無直接的租賃關(guān)系，自然不得請求出租人承擔違約責任。而對與其存在租賃關(guān)系的承租人能否請求損害賠償，則要看其是否為善意。如果次承租人為善意，即在其與承租人訂立合同之時不知道也不應(yīng)當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，為保護善意第三人的利益，應(yīng)由承租人承擔相應(yīng)的賠償責任；如果次承租人為惡意，即在其與承租人訂立合同之時知道或應(yīng)當知道承租人未取得出租人的同意，那么這種風險在其訂立合同時是可以預見的，此時自無要求承租人承擔賠償責任之理

二、關(guān)于承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為的問題

許多法院在審理此類案件時，都認為承租人在未征得出租人同意的情況下，將他人之物擅自轉(zhuǎn)租，侵犯了出租人的權(quán)，從而將這些案件作為侵權(quán)案件處理。王澤鑒先生也認為，當出租人為租賃物的權(quán)人時，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對出租人權(quán)的侵犯。我們認為，這種觀點并不完全正確。當出租人為租賃物的權(quán)人時，其將租賃物出租是以收取租金為對價而將租賃物交與他人占有、使用，收益權(quán)轉(zhuǎn)由次承租人行使，自己收取租金的行為。兩者在性質(zhì)上是一樣的，轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容并不突破租賃合同約定的范圍。因此，認為轉(zhuǎn)租侵害了出租人的權(quán)，依據(jù)略顯不足。當然，如果在轉(zhuǎn)租過程中，因次承租人或其他人的行為造成租賃物的破壞的，應(yīng)當構(gòu)成對出租人權(quán)的侵害，應(yīng)承擔相應(yīng)的侵權(quán)責任。

三、關(guān)于承租人未經(jīng)出租人同意，而將房屋轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取租金是否構(gòu)成不當?shù)美膯栴}

這一點在理論上頗有爭議。有學者認為，因承租人無權(quán)通過轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對于承租人獲得的在扣除租金后剩下的部分，可作為不當?shù)美虺鲎馊朔颠€。也有學者認為不構(gòu)成不當?shù)美Ｎ覀冋J為，所謂不當?shù)美侵笡]有法律或合同依據(jù)而使他人受損，白己獲益的行為。在轉(zhuǎn)租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受損呢？答案是否定的。因為，既然出租人與承租人之間存在合法的租賃關(guān)系，出租人也已以租金為對價將租賃物交于他人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變相形式而言，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，因此，不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益。至于對次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依據(jù)，自然不存在使其受損的情形。因此，承租人收取租金并非沒有法律依據(jù)，同時又不存在損害他人利益的情形，與不當?shù)美臉?gòu)成相去甚遠。

通過上述分析我們清晰地了解到轉(zhuǎn)租第三方時候所產(chǎn)生的糾紛是屬于哪些理論上的侵權(quán)行為。面對每一項行為，我們都做出來詳細的解釋說明，為大家日后處理糾紛提供參考依據(jù)。