我們都知道，一般購房者取得房產(chǎn)證要完成三步：

1、項(xiàng)目竣工通過驗(yàn)收交付業(yè)主使用；

2、房企拿到整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)；

3、房企分割項(xiàng)目大產(chǎn)權(quán)，給業(yè)主的房子辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

房企在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證之前，先得為項(xiàng)目辦理大產(chǎn)權(quán)，法律上稱之為初始登記。這個(gè)過程分為兩部分，分別是辦理土地證和項(xiàng)目大房產(chǎn)證。其中土地證是房企拿地后取得的，房產(chǎn)證是房子竣工驗(yàn)收后取得的。

需要的材料：

1、五證；

2、房企的主體資格證明，一般是房企營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3、竣工驗(yàn)收備案表；

4、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告；

有了竣工驗(yàn)收備案表和房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告后，房企可以通知業(yè)主收房了，同時(shí)房企也完成了初始登記拿到大產(chǎn)權(quán)。接著房企著手開始為業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

正常情況下，這個(gè)過程也就一個(gè)月左右，業(yè)主自己也可以辦理的。開發(fā)商辦大證的時(shí)間一般在30天以內(nèi)，業(yè)主的小證一般也在30天以內(nèi)，算上交房時(shí)間，整個(gè)過程一般不應(yīng)該超過3個(gè)月。

但在實(shí)際過程中，開發(fā)商一般都代辦產(chǎn)證，這里面除了正常手續(xù)需要消耗一定時(shí)間外，還涉及到銀行抵押解除等資金運(yùn)作，所以，房企普遍在合同中約定交房后2年內(nèi)為業(yè)主辦理分戶產(chǎn)權(quán)。

問題一、為什么會(huì)辦不下來房產(chǎn)證呢？

房產(chǎn)證辦理超期或者無法辦下來的原因很多，主要有以下幾種：

1、違規(guī)用地，

2、變更規(guī)劃，

3、竣工驗(yàn)收問題，

4、面積實(shí)測(cè)問題，

5、資金鏈問題，

6、公共維修基金和契稅被挪用，

7、房企跑路。

總體來看，房產(chǎn)證辦不下來絕大部分是因?yàn)榉科筮`規(guī)操作。

問題二、房產(chǎn)證辦不下來對(duì)購房者有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

房產(chǎn)證下不來，購房者無法取得權(quán)，無法對(duì)房子進(jìn)行買賣、抵押、贈(zèng)與、繼承、出租等處置。房屋被拆遷時(shí)無法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。

更嚴(yán)重者，房企因債務(wù)被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，沒有辦理房產(chǎn)證的房子仍然屬于房企的資產(chǎn)，債權(quán)人（一般是銀行）可以依法要求強(qiáng)制執(zhí)行。

問題三、辦不下房產(chǎn)證，開發(fā)商有什么好處？

辦不下房產(chǎn)證，房子仍然屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以利用房子進(jìn)行再融資活動(dòng)。此外，開發(fā)商的違規(guī)操作是辦不下來房產(chǎn)證的主要原因，這些違規(guī)操作已經(jīng)讓開發(fā)商獲得了不少收益，比如好賣點(diǎn)，搞點(diǎn)違建增加利潤(rùn)等。

問題四、辦不下來房產(chǎn)證，業(yè)主該怎么辦？

由于辦不下來房產(chǎn)證的原因很多，業(yè)主能自救的難度也有所不同。

如果小區(qū)取得房產(chǎn)證的條件基本滿足，業(yè)主可以通過法律途徑要求過戶，難度不大；

如果房企存在比較的嚴(yán)重問題，難以獲批，業(yè)主要求過戶的難度一般；

如果房企存在嚴(yán)重的問題，辦理房產(chǎn)證的難度大，業(yè)主應(yīng)考慮退房。

此外，如果小區(qū)存在產(chǎn)權(quán)問題，業(yè)主都會(huì)受影響，這個(gè)時(shí)候業(yè)主行動(dòng)起來才是關(guān)鍵。

問題五、怎么避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)？

一般來說，期房盡量買大品牌房企的房子，即使工程質(zhì)量不比小房企好，但考慮到品牌影響力，一般產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)要明顯小于小房企。

不要涉足小產(chǎn)權(quán)、的房子。小產(chǎn)權(quán)的房子根本沒有大產(chǎn)證，而的房子存在規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐?guī)劃的是商業(yè)，容易在面積實(shí)測(cè)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)出問題。例如，北京已經(jīng)要求不再給新建項(xiàng)目發(fā)房產(chǎn)證了。

后，買房前看清楚項(xiàng)目的手續(xù)，手續(xù)不全的項(xiàng)目可以略過了。即使是手續(xù)完整的房子，收房時(shí)也應(yīng)注意檢查竣工驗(yàn)收備案表和面積實(shí)測(cè)報(bào)告，如果沒有這兩個(gè)文件，開發(fā)商就屬于違規(guī)交房。

此時(shí)，你應(yīng)考慮的是維權(quán)或退房，如果住進(jìn)去幾年后，房?jī)r(jià)也漲上去了，才因?yàn)榉慨a(chǎn)證辦不下來向開發(fā)商維權(quán)，作為購房者的你也會(huì)陷入進(jìn)退兩難的境地。