房屋買賣居間三方合同的法律效力

陳某向某經(jīng)紀(jì)公司提出想通過某經(jīng)紀(jì)公司購買一套商品房，接受委托后某經(jīng)紀(jì)公司積極為其提供居間服務(wù)。2007年6月5日，陳某作為買受方與出賣人杜某、某經(jīng)紀(jì)公司簽訂了三方《房產(chǎn)交易居間合同》。合同約定由陳某購買房主為杜某的位于北京市海淀區(qū)某處房產(chǎn)；定金10萬元，陳某出具了欠條，承諾3日內(nèi)補(bǔ)齊；傭金五萬元由陳某向某經(jīng)紀(jì)公司支付；但若在合同履行過程中買賣雙方任何一方違約，則轉(zhuǎn)由違約方承擔(dān)向居間方支付傭金的責(zé)任。

合同簽訂后，陳某違反合同約定，拒絕補(bǔ)齊剩余的95000元定金，并不按約定支付傭金。某經(jīng)紀(jì)公司提起訴訟。

一審法院認(rèn)為，某經(jīng)紀(jì)公司稱未能購買房屋系陳某的原因，未提交相應(yīng)的證據(jù)，不予采信；陳某與杜某未達(dá)成房屋買賣合同，某經(jīng)紀(jì)公司要求陳某支付居間報(bào)酬，不予支持。

某經(jīng)紀(jì)公司不服，提出上訴。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，三方《房產(chǎn)交易居間合同》既約定了房屋買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，又約定了房屋買賣雙方與居間方之間的權(quán)利義務(wù)。本合同包含房屋買賣合同關(guān)系及居間合同關(guān)系兩種法律關(guān)系。故出賣方與買受方之間的房屋買賣合同已經(jīng)成立。某經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)收取報(bào)酬。陳某本應(yīng)按約定交付10萬元定金，但其只交付5千元定金，剩余的95000元定金一直未交付，故按約定理應(yīng)由其向某經(jīng)紀(jì)公司支付傭金。二審法院作出改判。

律師分析：

第一，三方《房產(chǎn)交易居間合同》的法律效力問題。

某經(jīng)紀(jì)公司、陳某與杜某三方簽訂的《房產(chǎn)交易居間合同》內(nèi)容中，包含兩方面的主要內(nèi)容，一為買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，二為居間方與買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。因而本合同包含房屋買賣合同關(guān)系及居間合同關(guān)系兩種法律關(guān)系。

合同有無成立的標(biāo)準(zhǔn)是看合同當(dāng)事人是否就合同的具體內(nèi)容達(dá)成一致的意思表示。在本合同中，包含了買賣雙方的姓名和住所、買賣標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等買賣合同的主要條款，并且雙方都簽字認(rèn)可，依法，陳某與杜某達(dá)成了房屋買賣合同。

法律并不禁止三方合同。《房產(chǎn)交易居間合同》本著經(jīng)濟(jì)、方便交易的原則，在買賣合同的基礎(chǔ)上增加了居間方與買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，但這并不影響買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。相反，該合同能夠更加保障交易安全和節(jié)省交易成本。因此，該合同應(yīng)該得到法律的保護(hù)而不是否定。

第二、定金的交付與違約。

一審法院認(rèn)為，某經(jīng)紀(jì)公司稱未能購買房屋系陳某的原因，未提交相應(yīng)的證據(jù)，不予采信。

一審法院將定金交付生效與當(dāng)事人不按約定交付定金是否構(gòu)成違約兩法律問題混淆了。

依據(jù)合同法規(guī)定，某經(jīng)紀(jì)公司向一審法院提交了《房產(chǎn)交易居間合同》、陳某出具的欠條，充分證明陳某應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)補(bǔ)齊10萬元的定金。我國擔(dān)保法第九十條規(guī)定，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。合同中的定金條款也應(yīng)當(dāng)交付生效，但作為買賣合同中的一個(gè)條款，如一方不按約定履行給付定金的義務(wù)，雖然定金條款不生效，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為給付定金的一方構(gòu)成違約。