買(mǎi)家把房子拿去作抵押對(duì)賣(mài)家來(lái)說(shuō)有風(fēng)險(xiǎn)。但市場(chǎng)上這種情況很常見(jiàn)，怎么做才能保障房子的安全呢？怎么確定自己能及時(shí)收到尾款？

你需要注意必須要拿到銀行“批貸函”后才能過(guò)戶；同時(shí)，辦理完過(guò)戶后要盯緊買(mǎi)房及時(shí)去銀行辦理抵押，這樣才能保證銀行正常房款、自己及時(shí)收到尾款。否則有可能發(fā)生“房子過(guò)戶了，錢(qián)卻收不到”的情況。

一、看“批貸函”后再過(guò)戶

在二手房交易中，涉及貸款的有一個(gè)很關(guān)鍵的流程：銀行面簽、銀行審核以及出“批貸函”，所謂的面簽，就是買(mǎi)賣(mài)雙方已確定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系后，與銀行三方在銀行借款合同以及其他與銀行貸款有關(guān)的文件上簽字，便于銀行核對(duì)貸款人身份的真實(shí)性面簽時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)到場(chǎng)，賣(mài)家需要提供一張銀行卡給銀行，如果買(mǎi)家申請(qǐng)貸款通過(guò)了，銀行會(huì)將買(mǎi)家貸款的錢(qián)打給賣(mài)家提供的銀行卡賬戶上，這就是貸款。

所謂“批貸函”，就是銀行審核買(mǎi)家的資質(zhì)一切ok，才下發(fā)表示“會(huì)貸款給他”的證明，賣(mài)家必須要看到銀行出具的“批貸函”才可以過(guò)戶。否則，一旦過(guò)戶，就代表房屋權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，房子是別人的了，可銀行如果審核買(mǎi)家的資料不通過(guò)，你的尾款可能就再也追補(bǔ)回來(lái)。

PS：銀行經(jīng)拒貸的常見(jiàn)情況

1、客戶償還能力不足，收入或流水不符合條件（流水以家庭為單位沒(méi)有達(dá)到月供的兩倍）；

2、逾期次數(shù)過(guò)多（信用卡和其他房款、車(chē)貸還款逾期都計(jì)算，連三累六銀行可以拒貸）；

3、虛假收入證明；

4、信息核查時(shí)，與實(shí)際情況不符，會(huì)拒貸；

5、戶口本和實(shí)際婚姻狀況不符，拒貸；

6、實(shí)際婚姻狀況和征信報(bào)告體現(xiàn)的不符合，拒貸。

二、及時(shí)辦理抵押

1、銀行出具“批貸函”只是代表客戶的貸款資格通過(guò)了，要想讓銀行放款，還需要再過(guò)完戶侯，及時(shí)拿著新房本去銀行辦理抵押，將房產(chǎn)抵押給銀行。如果沒(méi)有這個(gè)動(dòng)作，銀行依舊不會(huì)放款，賣(mài)家仍然收不到錢(qián)。

2、為了防范風(fēng)險(xiǎn)，您務(wù)必在過(guò)完戶“辦理房本”的時(shí)候，與銀行的人或者中介一起確認(rèn)，房本是拿走做抵押去了，而不是讓買(mǎi)家拿走了。或者您也直接與買(mǎi)方去銀行辦理抵押。

過(guò)完戶之后，銀行的放款時(shí)間一般為10到15個(gè)工作日。各家銀行不同，買(mǎi)房的高峰期和低谷期放款的時(shí)間也不同。

三、合同中必須明確時(shí)間

一定要在合同中約定這三個(gè)細(xì)節(jié)：

1、約定一個(gè)明確的下款時(shí)間；

2、萬(wàn)一不能正常下款，賣(mài)家怎么支付房款；

3、如果不能支付，怎么辦。