容積率（ＦＡＲ）是指項(xiàng)目計(jì)劃建造用地規(guī)模內(nèi)悉數(shù)修建面積（Ｓｃ）與計(jì)劃建造用地面積（ＳＬ）之比（ＦＡＲ＝Ｓｃ／ＳＬ），是個(gè)無(wú)量綱目標(biāo)，明確，便于操控。

一、不一樣用處土地容積率特性概述

商業(yè)用地因?yàn)槿莘e率的改動(dòng)在很大程度上體現(xiàn)為樓層的改動(dòng)，商業(yè)物業(yè)樓層報(bào)價(jià)區(qū)別顯著，其體現(xiàn)在樓面地價(jià)上的區(qū)別也較顯著；

寓居用地當(dāng)容積率在特定規(guī)模內(nèi)（如對(duì)應(yīng)多層物業(yè)與別墅物業(yè)時(shí)），因?yàn)槲飿I(yè)類(lèi)型的稀缺性引致的土地價(jià)值顯著，其樓面地價(jià)的區(qū)別也較大；

工作用地則是在容積率上升抵達(dá)必定的程度（對(duì)應(yīng)超高層工作物業(yè)）后，鑒于工作物業(yè)的標(biāo)識(shí)性特性，引致單位修建面積地價(jià)的超量，樓面地價(jià)不降反升；

工業(yè)用處的土地在很多狀況下（通常在以外）沒(méi)有容積率的約束，即使有，對(duì)地價(jià)的影響也甚小，其地價(jià)的區(qū)別更多的是由工業(yè)集聚度、工業(yè)導(dǎo)向、區(qū)域配套狀況、方針引導(dǎo)等別的要素導(dǎo)致的。另依據(jù)《國(guó)務(wù)院對(duì)于促進(jìn)節(jié)省集約用地的告訴》（國(guó)發(fā)［２００８］３號(hào)）第八條“對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合計(jì)劃、不改動(dòng)用處的前提下，進(jìn)步土地利用率和添加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步進(jìn)步工業(yè)用地操控目標(biāo)，廠(chǎng)房修建面積高于容積率操控目標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。”容積率不作為影響工業(yè)用地地價(jià)的主要要素。因而工業(yè)容積率批改不納入本次的研討規(guī)模。

所以，這篇文章研討供給寓居、工作、商業(yè)三種用處土地容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響剖析。

受計(jì)劃操控影響顯著：通常狀況下，某一區(qū)域或特定地塊均有容積率上限目標(biāo)操控，如依據(jù)計(jì)劃相關(guān)文件，上海市內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)住所的容積率上限為2.5。

與別的目標(biāo)相關(guān)性強(qiáng)：容積率與修建密度、修建層數(shù)、總高度、綠地率、修建覆蓋率等目標(biāo)彼此相關(guān)，構(gòu)成完好的地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)操控目標(biāo)體系。但通常狀況下，相同用處的地塊之間修建覆蓋率等別的目標(biāo)相差不大，因而，容積率是主要的報(bào)價(jià)批改要素。

利益傾向的多元博弈：開(kāi)發(fā)商從贏利視點(diǎn)動(dòng)身，傾向?qū)で筮M(jìn)步容積率；政府一方面期望適度進(jìn)步容積率來(lái)獲取更大的土地收益和進(jìn)步招商引資的吸引力，另一方面思考到城市的可持續(xù)發(fā)展，又要思考計(jì)劃部分的定見(jiàn)，對(duì)容積率進(jìn)行恰當(dāng)下降和操控。

在合理的空間環(huán)境條件下，容積率越大，建造開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大，土地利用率越高，土地報(bào)價(jià)越高，但這種添加呈一種遞減的規(guī)則。反映在樓面地價(jià)上，通常狀況下，容積率越大，樓面地價(jià)越小。但因?yàn)榈貎r(jià)構(gòu)成機(jī)制的雜亂性，這種規(guī)則在不一樣用處、不一樣區(qū)域間又存在著雜亂的改動(dòng)。