一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗“毛估”出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。隨著房產二、三級市場日益繁榮，舊房估價作為房屋置換前期的重要環(huán)節(jié)，受到廣泛關注。

那么，我們怎么來評估二手房的價格呢？

二手房價格的評估辦法有五個：

一、找中介；

二、找專門的評估人員；

三、找熟人。不過，無論找誰，先讓自己心里有個數，總是好的。

四、平均估價法，把同類型房子成交價格，取平均值得到估價。

五、網絡調查法，通過網絡渠道，收集新房價狀況估價。

那么，我們是從哪些方面來判斷二手房價格的呢？

影響一套房屋市價的因素很多，物業(yè)類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業(yè)內外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、、交通、商業(yè)服務設施、基礎設施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當的考慮。

那么，具體的衡量標準有哪些呢？

1、位置、面積

地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。

一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。

2、地形、地質

不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風口的平坦地的價格也許要比處于其上風口處的山坡地價格還要低。

3、形狀、用途

一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。

而商業(yè)用地價格高于工業(yè)用地；工業(yè)用地價格高于住宅用地。

4、交通、環(huán)境

土地的街道是否屬于主干道，主干道鋪設狀況、寬窄程度、運輸的便利和交通的方便與否，都會影響土地的價格。

5、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光：

室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產在定價時要高于其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。

6、商業(yè)服務設施、基礎設施：

交通便利、配套設施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務設施與基礎設施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。

7、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃：

居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。