二手房買賣和抵押貸款中關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估，那么二手房的價格到底如何評估呢？據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的專業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法，大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。

市場比較法基本方法是這樣的，挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。

修正價格的因素包括所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。

第一因素，在二手房價格的評估中有幾個因素的影響為關(guān)鍵，即首要因素，位置、地段。

例如北京的二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴，南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元/平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。

第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。

修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高，由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元-2000元。

第三因素，房屋戶型朝向。

北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由于受此觀念的影響，價格會產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元―200元左右。

第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。

房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

在日常的生活中，我們可以用以上提及的方式來對自己的房屋進(jìn)行粗略的評估，但如果是進(jìn)行正規(guī)的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進(jìn)行貸款，好請正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行嚴(yán)格意義上的二手房評估。

專業(yè)評估會讓您房屋的價格得到公正的評價，不會因?yàn)閮r格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會因?yàn)轭A(yù)估價格太低而使您遭受經(jīng)濟(jì)損失。