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購買二手房應該注意什么

186****4122 | 回答2次 | 2022-07-27 14:28:01

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139****6450 2022-07-27 14:30:01
購買二手房應注意的事項有：注意房屋手續是否齊全，產權是否明確；注意是否有多個共有人，出租房屋轉售是否經承租人同意；注意房屋質量是否真實，物業管理費用是否拖欠；注意合同協議，特別是違約條款是否明確，并學會使用補充協議。
135****9964 2022-07-27 14:30:01
購買二手房應注意的事項有：注意房屋手續是否齊全，產權是否明確；注意是否存在多個共有人，已出租房屋的轉售是否經過承租人同意；注意房屋質量是否真實，物管費用是否有拖欠；注意合同約定尤其是關于違約條款的約定是否明確，學會使用補充協議。

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1 在購買精裝新房時，契稅的計價方式通常按照房屋的總價計算。契稅是購房者在購買商品房時需要繳納的一種稅費，根據購房者的身份和購房時間等因素進行征收。在繳納契稅時，需要按照購房合同上的總價來計算繳納金額，而毛坯房的價格并不直接影響契稅的繳納金額。此外，需要注意的是，不同地區的房地產政策可能存在差異，因此具體的繳納方式可能會略有不同。如有疑問，建議您咨詢當地稅務部門或房地產相關部門。
2 根據2025年南京最新購房政策，購買二手房無需社保滿兩年。自2025年3月31日起，南京全面取消限購政策，本地及外地戶籍均可購房，無套數限制。對于非南京戶籍購房者，目前僅需提供購房之日前1年內在南京累計繳納6個月社保或個稅證明（可補繳），較此前3年累計2年的要求大幅放寬。此外，高層次人才購房可享首付比例下調、貸款額度提升等優惠，且2025年底前“賣舊買新”可申請個稅退稅。政策調整旨在激活市場流動性，購房者可根據自身需求合理規劃置業計劃。
3 買二手房需重點確認產權歸屬（房產證、土地證是否齊全且無抵押糾紛）、房屋現狀（是否存在漏水、裂縫等質量問題，是否為違章建筑）、交易稅費（契稅、個稅、中介費等由誰承擔）、戶口遷移（原業主是否已遷出戶口）、貸款情況（是否已還清，是否有未結清的貸款需買家承擔）、周邊環境（學校、交通、商業等配套是否符合需求），同時需核實房產證真實性、物業費水電費是否結清，并了解賣方購房時間及原因以判斷議價空間，確保交易流程透明合法，避免后續糾紛。
4 年底通常是房地產銷售的旺季，因此購房者可能會遇到更多的優惠和折扣。但是，這并不意味著在年底買房總是最劃算的。對于什么時候買房最劃算的問題，實際上沒有固定的答案，因為這取決于許多因素，包括市場狀況、樓盤銷售情況、開發商的策略等等。以下是一些可能有幫助的建議：1. 了解市場趨勢：在購房前，了解當前的市場趨勢和價格波動是非常重要的。如果市場相對穩定，那么任何時候都是購買的好時機。如果市場正在下跌，那么可能需要等待一段時間，等到市場穩定下來再考慮購買。2. 關注樓盤銷售情況：如果打算購買的樓盤銷售情況良好，那么開發商可能會提供更多的優惠和折扣。同時，也要注意樓盤的開盤時間，新開盤的樓盤通常會有更多的優惠和折扣。3. 考慮個人預算和需求：購房的最重要因素是個人預算和實際需求。在購房前，需要仔細考慮自己的預算和購房目的，以便選擇最適合自己的房產。4. 不要被表面上的優惠所迷惑：有時候，一些開發商可能會提供表面上的優惠，但實際上可能存在一些隱藏的條件或限制。因此，在購房前需要仔細閱讀合同和條款，以確保自己真正得到了實惠。總的來說，購房是否劃算取決于許多因素，包括市場狀況、樓盤銷售情況、開發商的策略、個人預算和實際需求等。因此，建議購房者在購房前多了解市場信息，權衡各種因素，做出明智的決策。
5 購買現房可以辦理按揭貸款。連續繳存公積金?：申請住房公積金貸款需連續按月足額繳存滿6個月以上，且繼續正常繳存。
6 在房屋交易流程中，資金監管通常是指銀行資金監管，也稱為“第三方監管”。它是一種保障交易雙方資金安全的措施，主要是指購房款由雙方約定存入某個銀行賬戶，該賬戶由銀行和雙方共同監管。在房屋交易過程中，雙方選定交易協議后，資金暫時不會按照原來的計劃進行劃轉，而是在第三方機構的監管下進行交易。這個第三方機構通常是銀行或者專門的資金監管機構。 資金監管是必須辦理的。因為通過資金監管，可以保證買賣雙方的交易資金保持安全和穩定，防止資金挪用等風險問題發生。這樣可以提高交易的安全性，讓買賣雙方更放心地完成交易。 具體的操作流程是：首先，買賣雙方選定交易協議后，買賣雙方、房管部門、銀行三方簽署資金監管協議。然后，購房人的首付款將存入銀行指定的監管賬戶內，并由銀行把相關證明文件留存。接著，在完成房屋產權過戶手續后，買方申請辦理貸款手續，并將貸款直接轉入監管賬戶。最后，當買方拿到房產證后，銀行將房款劃撥給賣方。 總的來說，資金監管是一種保障交易雙方資金安全的措施，對于買賣雙方來說都是必須辦理的。
7 購買房子后法律上并無強制規定必須持有一定年限才能出售，理論上隨時可賣，但需注意稅費差異及地方限售政策：若房產證未滿兩年，出售時需繳納5%的增值稅及附加；滿兩年可免增值稅，滿五年且為家庭唯一住房可免個人所得稅（否則按20%或差額20%征收）；此外，部分城市（如熱點調控城市）可能出臺限售政策，要求新房需取得不動產權證滿一定年限（如2-5年）方可轉讓，具體以當地最新政策為準，建議交易前咨詢房管部門確認。
8 子女買房是否影響父母的低保資格，需結合具體情況判斷：根據《社會救助暫行辦法》，低保審核以家庭為單位，若子女與父母共同居住且具有贍養能力，子女購房可能被視為家庭財產增加，從而影響父母的低保資格；若子女已獨立生活且未共同居住，通常不影響，但部分地區可能將子女經濟狀況納入父母低保審核的參考因素，需具體咨詢當地民政部門。
9 房屋委托擔保后，可以更換擔保公司。但是需要經過以下步驟： 1. 擔保物權確定前，擔保人可以轉讓部分權利，但需經抵押權人同意。比如，擔保人可以減少保證金額，減輕對抵押物的責任等。 2. 抵押人想更換擔保公司需與抵押權人進行溝通，抵押權人同意后，向原擔保公司申請。 抵押人需要將原擔保公司的義務和權利全部轉讓給新的擔保公司。比如，要與新的擔保公司簽訂一系列的合同協議，并進行書面確認。 3. 抵押人還應當到登記機關辦理變更登記手續，以保證新的擔保公司受到法律保護。 此外，這些步驟僅供參考，具體操作請根據實際情況謹慎處理。
10 首套房和二套房購房優惠區別如下：1. **貸款政策不同**：首套房貸款政策較為寬松，二套房貸款政策較嚴。首套房貸款利率普遍較低，而二套房的貸款利率普遍較高。2. **首付比例不同**：購買首套房且無房無貸，按家庭成員公積金賬戶余額計算首付款，貸款額度根據賬戶余額的10倍或20倍確定。購買二套房，其首付比例高于首套房。例如，一些城市要求二套房的首付款比例不低于60%，對于購買非普通自住房和兩套以上住房的，貸款利率應上浮1.1倍。3. **稅收政策不同**：購買首套房和二套房的稅收政策也不同。具體來說，契稅、個人所得稅、增值稅等方面的優惠可能因房屋數量和家庭成員數量而異。總的來說，購房首套房和二套房在貸款政策、首付比例、稅收政策等方面存在明顯差異。這些差異可能影響購房者的貸款額度、購房成本和稅收負擔。因此，購房者在購房前應該充分了解相關的政策規定，并根據自身情況選擇合適的購房方案。
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