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購買沒有房產證的二手房會面臨哪些風險

185****4097 | 回答3次 | 2024-12-05 20:22:00

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132****5910 2024-12-05 20:36:38
(一)二手房買賣合同無效的風險。《中華人民共和國》第三十七條規定，賣方想出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙。根據本條規定，賣方未依法登記領取所有權證書的，不得轉讓房地產。雖然在實踐中，法院對二手房銷售合同的法律效力有不同的看法，但一些法院根據《中華人民共和國》第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”認定合同無效，一些法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條的規定不是強制性規定，而是管理性規定，只是規范房屋所有權不能改變，但對合同效力沒有影響。事實上，我們不需要堅持《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定的法律性質的爭論。相反，我們應該注意到，《中華人民共和國合同法》第五十一條明確規定了無權處分的合同效力，“無權處分的人處分他人財產，經權利人批準或者無權處分的人訂立合同后取得處分權的，合同有效”。(2)房屋的交付時間和所有權變更登記時間不確定。（2）房屋的交付時間和所有權變更登記時間不確定。事實上，沒有兩個證書的二手住房更多的是未來的住房，即正在建設的商品房。因此，二手住房是否可以按合同交付并辦理房屋所有權變更登記，直接取決于開發商是否可以按合同交付并辦理房屋所有權變更登記。而且商品房建設周期較長，能夠如期完成并交付，取決于許多主客觀條件，不確定因素較多，難以控制。(3)房屋質量難以保證。現實中沒有兩證的二手房更多的是期房，沒有辦法判斷房子建成前的質量，這必然會給二手房的交付留下質量隱患。(4)“一房二賣”必不可少。沒有兩張證書的二手房屋銷售不能辦理預告登記，這給賣方“一房二賣”留下了漏洞。一旦房價上漲，違約成本太低，賣方很可能會把房子賣給別人。根據規定，下列情形下的二手房屋不得出售：（1）未依法取得房屋所有權證書的房屋；（2）只取得使用權的房屋，如房屋管理局直接管理的公共房屋；（3）被認定為危險房屋的房屋；（4）以標準價格購買，剩余價格尚未按成本價格補足，（5）在農村集體土地上建造的房屋；（6）已列入公告范圍的房屋；（7）共同所有權的房屋，以及其他共同所有人不同意出售的房屋；（8）所有權糾紛的房屋；（9）未經抵押人書面同意的抵押房屋；（10）依法查封、扣押或者以其他形式限制所有權轉讓的房屋；（11）該房屋已出租給他人，賣方未按規定通知承租人，侵犯承租人優先購買權等權益的；（12）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。
199****8245 2024-12-05 20:36:19
(1)二手房買賣合同失效之風險性。賣房子人欲售賣沒有取得二證的房屋，首當其沖的法律法規阻礙便是《中華人民共和國》第三十七條的規定。按照此條規范，賣房子人未依法登記領到權屬證書，房地產業不能轉讓。盡管在實踐中法院針對無兩證書的二手房買賣合同的法律效力存有不同的觀點，有些法院依據《中華人民共和國》第五十二條第(五)項“違反法律法規、行政法規的具體規定”而確認合同不成立，還有的法院覺得《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條的規定并不是具體規定反而是決策性要求，僅僅標準房屋權屬不可以發生變化，但是對于合同的效力沒影響。實際上，大家完全沒必要局限于《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條所規定的法律特征的討論，而應當注意到《中華人民共和國擔保法》第五十一條針對無權處理的合同的效力進行了明文規定，“無處分權得人處罰別人資產，經產權人追認或者無處分權得人簽署合同后獲得處分權的，該合同有效”。(2)房屋的交付時長、權屬工商變更時間不會明確。現實生活中無兩證書的二手房更重要的是預售房，其實就是已經修建的商品房，因而二手房能不能按約交付并登記房屋權屬工商變更，立即在于房地產商能不能按約交付并登記房屋權屬工商變更。而商品房基本建設時限很長，可以按期竣工并交付在于眾多主觀因素標準，不確定性因素比較多，無法控制。(3)房屋品質無法保證。現實生活中無兩證書的二手房更重要的是預售房，在建設以前房屋質量怎么樣壓根難以分辨，這必然為二手房的交付留下質量風險。(4)“一房二賣”不得不防。無兩證書的二手房買賣不能辦理預售登記，這就給賣房子人“一房二賣”留有系統漏洞可鉆，一旦房子價格上漲，違約成本太低，賣房子人很有可能將房屋售賣給其他人。按照的相關規定，以下情形中的二手房無法進行交易：(1)未取得相應房屋不動產產權證的房屋;(2)只取得使用權房屋，如房屋管理處直管公房;(3)判定為危樓的房屋;(4)以標準價選購，并未按出廠價補充剩下合同款，向全產權年限過渡的房屋;(5)在農村集體土地上建成的房屋;(6)早已列為公示區域范圍房屋;(7)使用權共同的房屋，別的產權共有人不愿意售賣的房屋;(8)使用權有糾紛房屋;(9)早已質押，而且沒經抵押權人書面確認的房屋;(10)依規查封、扣留或是依規以其他方式限定權屬轉移房屋;(11)房屋已租賃別人，出賣人沒按規定通告承租方，損害承租人優先購買權等權益的;(12)法律法規、法規規定嚴禁出讓其他情形。
182****9201 2024-12-05 20:32:09
(1)二手房買賣合同無效之風險。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。雖然實踐中法院對于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據《中華人民共和國》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定”而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定并非強制性規定而是管理性規定，只是規范房屋權屬不能發生變更，但是對合同效力沒有影響。其實，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定的法律性質的爭論，而應該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對于無權處分的合同效力作了明確規定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。(2)房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定。現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記，直接取決于開發商能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。(3)房屋質量難以保證。現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。(4)“一房二賣”不可不防。無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。依照的規定，以下情形下的二手房不能進行買賣：(1)未依法取得房屋所有權證的房屋;(2)只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;(3)鑒定為危房的房屋;(4)以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋;(5)在農村集體土地上興建的房屋;(6)已經被列入公告范圍的房屋;(7)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;(8)所有權有糾紛的房屋;(9)已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋;(10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;(11)房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;(12)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

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