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房地產中介活動中的法律風險有哪些

156****9292 | 回答4次 | 2024-11-19 13:22:00

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177****3243 2024-11-19 13:33:02
如果房地產中介機構知道房屋存在上述情況，未履行告知義務，對合同方(一般指買受人)造成損失的，應當承擔賠償責任。當然，如果委托人(一般指賣方)故意隱瞞虛假證明，給房地產中介機構造成經濟損失，委托人應當承擔相應的賠償責任。
182****7680 2024-11-19 13:29:02
1、來自交易主體的風險。交易主體的風險一般是指房屋銷售或租賃合同主體缺乏必要的法律要素，即賣方不是房屋所有人或未經房屋所有人的有效授權。對于不同的房地產所有者來說，他們在房地產市場上交易的動機是不同的。有些人想賣小房子換大房子，有些人想低價買高價賣，有些人因為法律糾紛或債務危機，有些人因為婚姻變化或家庭糾紛。比如夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；未經其他共有人同意，房屋產權共有人擅自出售房屋；員工在不通知單位的情況下出售該單位部分產權的公共房屋等。在確定合同法律責任時，一般認定合同的有效性待確定，或者直接認定合同無效。由于對中介機構專業人士的信任和信任，買方委托中介機構購買房屋。因此，房地產中介機構應嚴格審查交易主體是否合法。中介機構未履行審查義務，導致合同無效，給交易方造成損失的，應當承擔相應的責任。2、交易標的物的風險。交易標的物是用于交易的房屋。中介機構應當調查房屋的有關情況。在下列情況下，中介機構應當通知交易標的物不得轉讓：①交易標的物為非法建筑或被列人拆遷的范圍；②房屋所有權有爭議或者房屋已出租給他人的，出賣人未按照規定通知承租人，侵犯承租人優先購買權的；③房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；被查封或者以其他形式限制房屋所有權轉讓的；④交易房屋存在嚴重的質量缺陷等。房地產中介機構明知上述情況，未履行通知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然，如果客戶（一般指賣方）故意隱瞞虛假證明，給房地產中介機構造成經濟損失的，由客戶承擔相應的賠償責任。房地產中介機構明知上述情況，未履行通知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然，如果客戶（一般指賣方）故意隱瞞虛假證明，給房地產中介機構造成經濟損失的，由客戶承擔相應的賠償責任。3、來自交易合同、交易程序等方面的風險。該房屋屬于不動產，其交易規則不同于一般動產。房屋產權及相關權利的發生和變更應當向政府有關部門登記。賣方僅將房屋交付給買方并不意味著房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方應繳納相關稅費，辦理產權轉讓手續，房地產行政管理部門將出具轉讓和產權證書。但在房屋交易過程中，如果雙方對交付時間、付款期限等協議不明確，其中一方的權益將不可避免地受到損害。為保證交易目的的順利實現，房地產中介機構還應提醒交易雙方明確約定交付時間、付款方式等條款，使房地產中介機構避免不必要的風險和損失。房地產中介機構如何防范上述許多法律風險，關鍵是在交易前徹底了解交易房屋的產權，認真與客戶簽訂房屋銷售合同等委托代理、獨家代理等相關合同。同時，為了避免給客戶造成損失，還應仔細審查房屋的產權證明以及是否存在權利限制。如果中介機構未能履行仔細審查的義務，導致房屋所有人或購房者遭受損失，房地產中介機構應承擔賠償責任。
149****5440 2024-11-19 13:28:44
1、來源于交易行為主體層面風險。交易主體風險性一般指房屋交易或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，也就是說出賣人并不是房屋所有權人或是沒有獲得房屋所有權人的有效授權。針對不同的房屋產權人，它在房地產業開展交易動機不盡相同，有些人要賣小房子換大房子，有些人想廉價買天價賣，也有的人主要是因為發生糾紛或深陷經濟危機，還有些人主要是因為婚姻生活意外或者家庭矛盾。比如，夫妻一方私自處理夫婦一共有房屋;房屋共有權人沒經別的產權共有人允許擅自將房屋售賣;員工不告之企業便將企業具有一部分產權公有住房售賣等。上述所說情況在認定合同書法律依據時一般評定合同書效力待定，或直接評定合同不成立。買家授權委托中介機構購買房屋，是基于對中介機構專業人士的信賴和信賴，因而，針對交易行為主體是否有效，房地產中介機構理應進行全面的核查，假如中介機構沒有盡到核查責任，造成合同不成立，給交易一方經濟損失了，就應該承擔相應的法律責任。2、來源于交易標的物風險性。交易擔保物就是用以交易的房屋，中介機構需對房屋的有關情況給予調研，如果出現了下列情況，中介機構應當告知該交易擔保物不可以進行轉讓：①交易擔保物為非法建筑或已經被列人拆遷范圍;②房屋所有權存在分歧或是房屋已租賃別人，出售人未依要求通告承租方而損害承租人優先購買權的;③房屋已設置質押，沒經質權人書面確認轉讓;被公安機關被查封或是被公安機關以其他方式限定房屋使用權屬轉讓;④交易房屋存在嚴重的質量缺陷等。假如房地產中介機構明知道該房屋存有上述所說情況而沒有盡到告知義務，給合同書一方(一般指買家)造成損害的，應當承擔賠償責任，當然如果是受托人(一般指賣家)故意隱瞞生產制造虛報證書等給房地產中介機構造成經濟損失的，則是由受托人承擔相應的賠償責任。3、來源于交易合同書、交易辦理手續層面風險。房屋歸屬于房產，其交易標準不同于一般動產抵押。房屋產權年限以及相關權益的產生、變更等都應到政府相關部門登記信息，出賣人僅將房屋交貨購房人應用并不等于從此造成房屋使用權變動的法律后果。交易雙方要繳納相關費用，辦理產權過戶，房地產管理部門才能簽發產權過戶并發放所有權證。但在房屋交易環節中，如果兩個人對交房日期、付款周期等承諾未知引起爭議，其中一方的利益必定受到侵害。為確保交易目的順利完成，房地產中介機構還應當提醒交易雙方就例如交房日期、支付方式等條款作出明確的承諾，這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險性的損失。房地產中介機構怎么防范以上述及的眾多的法律風險，關鍵在于必須在交易時對交易房屋的產權年限等狀況作一個徹底地掌握，慎重與受托人簽署房屋買賣協議及其它授權委托、獨家經營等關系合同書。為了避免給受托人經濟損失，還應認真核查該房屋房屋產權證明、有沒有支配權限定等狀況，如中介機構無法履行好慎重審核的責任，導致房屋承租人或買房者因而蒙受損失的，房地產中介機構應承擔連帶責任。
131****4178 2024-11-19 13:25:17
1、來自交易主體方面的風險。交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。對于不同的房產所有人，其在房地產市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋;房屋產權共有人未經其他共有人同意私自將房屋出售;職工不告知單位便把單位擁有部分產權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。2、來自交易標的物的風險。交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調查，如果出現下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人而侵害承租人優先購買權的;③房屋已設定抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉讓的;④交易房屋存在嚴重的質量瑕疵等。如果房地產中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方(一般指買方)造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人(一般指賣方)刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產中介機構造成經濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。3、來自交易合同、交易手續方面的風險。房屋屬于不動產，其交易規則有別于一般動產。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到政府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產權過戶手續，房地產管理部門才會核發過戶并頒發產權證書。但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現，房地產中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產中介機構避免不必要風險和損失。房地產中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險，關鍵是應當在交易前對交易房屋的產權等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托代理、獨家代理等關聯合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應認真審查該房屋產權證明、有無權利限制等情況，如中介機構未能盡到謹慎審查的義務，致使房屋產權人或購房者因此遭受損失的，房地產中介機構應承擔賠償責任。

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