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抵押房地產應如何轉讓

138****6787 | 回答4次 | 2024-10-26 16:46:02

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133****2697 2024-10-26 17:00:17
一般來說，在實踐中，有以下幾種交易模式，既符合法律規范，又具有可操作性，供房屋買賣雙方選擇：（1）提前還款，解除抵押。雙方簽訂房地產銷售合同后，原業主一次性償還所欠銀行貸款余額，銀行釋放抵押，由房地產交易中心取消抵押登記，使原業主取得房屋完全產權，然后，雙方可以按照一般二手房屋銷售流程完成交易。這種方法的優點是，在房東獲得完全產權之前，買方沒有支付住房款項，因此買方資金的安全性很高；缺點是房東完全籌集資金償還貸款，要求房東具有較強的財務實力或融資能力，不充分利用買方的第一筆住房款項參與貸款償還，不是最經濟的解決方案。(二)辦理轉抵押。雙方簽訂房地產銷售合同后，共同向原業主原貸款銀行申請抵押貸款轉讓手續。這種方法的優點是不需要籌集資金提前償還貸款，沒有融資壓力，而是將房東原有的貸款義務轉讓給買方，通過變更抵押登記，抵押人從房東變更為買方；缺點是抵押貸款程序復雜，不是所有銀行都有業務，如果買方需要向另一家銀行貸款，就會出現銀行抵押貸款問題，操作繁瑣。(三)為原業主買房提前還貸。雙方簽訂房地產買賣合同后，買受人將首付房款專項用于幫助房東償還貸款余額。這種方法的優點是充分利用資本的流動價值，振興買方的第一筆住房，雙方共同解決交易的最大障礙；缺點是買方的第一筆住房存在一定的風險，如果原業主使用買方的資金幫助他償還貸款，然后獲得房屋的完全產權，然后將房屋轉售給他人逃跑，買方既不能獲得房屋產權，也讓第一筆住房資金損失，到那時，只能通過其他法律渠道收回，很被動。
137****5636 2024-10-26 16:55:32
一般而言，在實踐中有如下幾種既滿足法律法規，且具有可操作性的交易方式，供房產買賣的雙方采用：(一)提前還貸，解押。正式簽署房地產買賣合同以后，將原小區業主一次性提早償還尚欠銀行所有貸款額，以后金融機構釋放出來質押權，由房產交易中心注銷抵押登記，這般，原小區業主就取得了該房屋的完全產權，下面，彼此就可以按照一般的二手房買賣流程達成交易。此方法的優勢是，在房東獲得完全產權以前，買方并沒有付款房款，因而買方資金的安全系數高；主要缺點，全部由房東籌款還貸，就需要房東具有極強的資金整體實力或資金實力，并且沒有靈活運用買方的首期房款參加還貸，并不是更為經濟發展解決方案。(二)申請辦理轉按揭。正式簽署房地產買賣合同以后，兩人共同到原業主原貸款機構申辦轉按揭辦理手續。此方法的優勢是，不必籌集資金提早還貸，并沒有融資工作壓力，而是把房東原先的還貸責任轉由買方承擔，根據變動預告登記，將抵押權人從房東調整為買方;主要缺點，轉按揭辦理手續比較繁雜，且并不是各個銀行都是有該業務，但是如果買方必須到另一家銀行辦貸款，就會出現跨行轉賬轉按揭問題，使用起來比較復雜。(三)購房替原小區業主提早還貸。正式簽署房地產買賣合同以后，買方將需要付款的首期房款專項用于協助房東歸還貸款賬戶余額。此方法的優勢是，充分發揮了資金流動使用價值，盤活了買方的首期房款，彼此協力克服了買賣的最大障礙;主要缺點，買方的首期房款存在一定風險，假如原房主運用買方的資金幫助他還貸，從而獲得房子的完全產權，然后將該房屋出售別人后潛逃，買方即不獲得房屋所有權，又使第一期房款傾家蕩產，到那時候，只能依靠別的法律程序討要，就非常被動了。
182****3220 2024-10-26 16:53:36
一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：(一)提前還款，解除抵押。雙方簽訂房地產買賣合同之后，由原業主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易中心注銷抵押登記，如此，原業主就取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。這種方法的優點是，在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經濟的解決方案。(二)辦理轉按揭。雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向原業主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。這種方法的優點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點是，轉按揭手續較為繁復，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，操作起來比較繁瑣。(三)買房替原業主提前還貸。雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。
133****1784 2024-10-26 16:52:58
缺點是，如果房東完全籌集資金償還貸款，要求房東有很強的資金實力或融資能力，沒有充分利用買方的首付參與償還貸款，這不是最經濟的解決方案。雙方簽訂房地產買賣合同后，買方將支付首付款，幫助房東償還貸款余額。

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