公積金貸款的利率是3.25%，商貸基準(zhǔn)利率是4.9%，這點(diǎn)能帶來多大差距？算筆賬吧：

同樣是50萬的房貸，20年等額本息還款，公積金貸款會比商業(yè)貸款節(jié)省利息約10萬元！

但是很多人都發(fā)現(xiàn)一個問題，為什么我就是達(dá)不到貸款上限呢？比如北京夫妻共同貸款，上限是120萬，但很多人甚至連100萬都達(dá)不到，這到底是為啥，是什么影響了我們的公積金貸款額度？別急，且聽小編下面的分析，你就知道自己問題出在哪里了：

1、公積金貸款高額度

這個很簡單，貸款高限額應(yīng)該視各地公積金規(guī)定而定；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的，各地公積金也會對貸款高限額做出約束。比如北京規(guī)定高120萬，武漢高額度50萬。

2、公積金賬戶余額

職工公積金賬戶余額也會影響到貸款額度，一般公積金貸款的計算方式中，貸款額度是賬戶余額的一定的倍數(shù)。比如近期上海出臺新規(guī)：以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍。當(dāng)然還有一些兜底的規(guī)定，比如有的地方規(guī)定，住房公積金賬戶余額不足2萬元的按2萬元計算。然后再2萬元乘以相應(yīng)倍數(shù)，計算出終的貸款額度。

3、按照房屋價格計算貸款額度

簡單來說，計算公式為：貸款額度＝房屋價格×貸款成數(shù)，但具體情況所應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

如果是買新房，公積金貸款額度相當(dāng)好計算，但一般公積金貸款額度都不夠，需要走組合貸，用商貸補(bǔ)充；如果是買二手房，要注意上述貸款額度計算公式中的“房屋價格”指的是房屋評估價，而不是網(wǎng)簽價，通常情況評估價比網(wǎng)簽價要低10%-20%，然后再根據(jù)各地的購房政策乘以相應(yīng)比例，得出終的公積金貸款額度。

4、按借款人還貸能力來計算

個人貸款

具體計算公式：借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額）×40%-借款人貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限（月）。

夫妻雙方共同貸款

計算公式：（夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額）×40%-夫妻雙有貸款月應(yīng)還款總額]×貸款期限（月）。

核心是你的公積金貸款月供不得超過你（家庭）的工資收入的40%。

公積金貸款額度要根據(jù)貸款高限額、住房公積金賬戶余額、還貸能力和房價成數(shù)四個方面來計算，四個條件得出的小值就是申請人可貸的高數(shù)額。