4月23日，海南省自然資源和規(guī)劃廳發(fā)布“關(guān)于支持城市更新規(guī)劃和用地保障的指導(dǎo)意見”。

指導(dǎo)意見顯示，優(yōu)化國土空間規(guī)劃管控方面，首先堅持規(guī)劃先行。城市更新以市縣國土空間總體規(guī)劃為引領(lǐng)，以詳細(xì)規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實施的法定依據(jù)，持續(xù)提升城市規(guī)劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊和熱帶特色資源環(huán)境與城市建設(shè)融合發(fā)展。市、縣、自治縣可編制城市更新專項規(guī)劃，科學(xué)論證支持政策、資金平衡和時序安排等內(nèi)容，合理劃定城市更新單元。城市更新專項規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，納入詳細(xì)規(guī)劃。市、縣、自治縣可依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，編制城市更新年度實施計劃，并有序?qū)嵤?/p>

第二，優(yōu)化規(guī)劃管理程序。結(jié)合城市更新實施的特點，將國土空間總體規(guī)劃確定的強制性管控要求和引導(dǎo)措施，探索通過“城市更新單元”和“城市更新地塊”兩個層面分層落實到詳細(xì)規(guī)劃中。不突破國土空間總體規(guī)劃和“城市更新單元”規(guī)劃強制性管控要求的，或增加公益性設(shè)施、公共綠地的，可通過局部技術(shù)修正和優(yōu)化調(diào)整的方式，對“城市更新單元”及“城市更新地塊”的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行動態(tài)維護(hù)，經(jīng)法定程序?qū)徟蠹{入國土空間規(guī)劃“一張圖”系統(tǒng)，實行全周期監(jiān)管。

科學(xué)提升城市品質(zhì)包含三個方面：保障公共服務(wù)設(shè)施空間。城市更新新增補的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施占地面積（含建筑投影面積）在300平方米以下的，地上建筑面積可作為獎勵面積，不計入容積率。對于不獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施，可不計入容積率。在規(guī)劃條件之外，用地單位自愿將經(jīng)營性用地用于建設(shè)綠地、廣場、停車場（站）等開敞空間（不含架空層）的，在保證公共屬性無償對公眾開放使用的前提下，可按照占地面積1：1的比例折算為建筑面積，作為獎勵面積，不計入容積率，相應(yīng)的占地面積亦可計入所在地塊綠地率。

統(tǒng)籌使用規(guī)劃指標(biāo)、獎勵面積。為避免過度依賴單一地塊增容、突破消防能力匹配的限高來實現(xiàn)項目資金平衡，以及超出城市更新區(qū)域及周邊配套的道路、給排水等市政基礎(chǔ)設(shè)施保障能力，規(guī)劃指標(biāo)、獎勵面積可在市、縣、自治縣的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)跨地塊使用。

科學(xué)管控開發(fā)強度。在滿足與城市空間格局、功能布局、風(fēng)貌管控及周邊自然環(huán)境等相適應(yīng)以及與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ涞那闆r下，城市更新項目新建居住建筑高度按照國家標(biāo)準(zhǔn)和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 應(yīng)急管理部關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（建科〔2021〕76號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部委《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設(shè)的意見》（建村〔2021〕45號）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹３鞘懈轮薪ㄖg距、建筑退距、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，在保障公共安全的前提下，經(jīng)專家論證，可以按不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新。

完善土地支持政策方面，探索多種供地方式。在先行確定規(guī)劃指標(biāo)、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照提前公告、公開擇優(yōu)原則，通過競爭性準(zhǔn)入機制組織采用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性磋商等方式，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位，相應(yīng)城市更新項目內(nèi)土地可依法實施綜合評價出讓或帶設(shè)計方案出讓。原土地使用權(quán)人改變土地用途，原劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但劃撥決定書、出讓合同、法律法規(guī)等明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。協(xié)議出讓受讓人為原土地使用權(quán)人或原土地使用權(quán)人組建的聯(lián)合體、設(shè)立的新公司，可以簡化申請改變土地用途、簽訂變更協(xié)議的辦理程序。

鼓勵集中連片改造開發(fā)。城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨建設(shè)條件的零星土地（零星用地累計面積不超過城市更新項目總面積的10%），允許通過在村集體建設(shè)用地之間、集體與國有建設(shè)用地之間進(jìn)行土地整合、置換等方式，促進(jìn)區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，確實無法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協(xié)議有償使用土地的有關(guān)規(guī)定合理確定土地使用者。涉及多宗土地的拆除重建類城市更新項目可以一幅多宗方式掛牌出讓土地，同步采用配建模式推進(jìn)項目配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，對一幅多宗供應(yīng)的土地，可整體核發(fā)一個建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

合理確定土地條件。城市更新項目涉及拆除重建或者土地用途改變的，可以按照《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》等有關(guān)規(guī)定，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃重新確定土地的規(guī)劃條件，依法重新設(shè)定出讓年期，涉及的土地價款應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定評估確定價款后繳交。

完善地價政策工具。鼓勵市、縣、自治縣優(yōu)化完善城市更新的地價計收規(guī)則，改變土地用途補繳土地價款，可以分區(qū)域、分類別，制定以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定的統(tǒng)一規(guī)則。城市更新涉及土地出讓價款，要綜合考慮土地整理投入、移交公益性用地或者建筑面積、配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施以及多地塊聯(lián)動改造等成本，以市場評估價為基礎(chǔ)按程序集體決策確定。

優(yōu)化住宅用地政策。城市更新項目范圍內(nèi)涉及土地供應(yīng)或者拆除重建的，不受市場化商品住宅用地計劃指標(biāo)和建設(shè)計劃指標(biāo)限制。鼓勵用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的地塊在供地前連片提前開展土壤污染狀況調(diào)查。城市更新項目可以通過收購、等價置換、退回土地價款等方式，將存量商品住房用作保障性租賃住房、公租房并以劃撥方式供地；具備條件的城市更新項目，可結(jié)合住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房。

妥善處理歷史遺留用地。城市更新項目涉及土地在第二次土地調(diào)查和第三次國土調(diào)查中均調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地的，在符合規(guī)劃用途前提下，允許按建設(shè)用地辦理土地征收等手續(xù)，按規(guī)定落實征地補償；對其地上建筑物、構(gòu)筑物，不符合規(guī)劃要求、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關(guān)規(guī)定的，依法依規(guī)予以妥善處置。

各市、縣、自治縣可根據(jù)本意見制定細(xì)化政策。本意見自2024年5月15日起施行，有效期5年。