南京市人民政府日前發(fā)布了《南京市房屋租賃管理辦法》，自2022年5月1日起施行，2004年舊版《辦法》同時廢止。
有下列情形之一的，屬于房屋租賃行為：
(一)房屋所有權(quán)人或者房屋使用權(quán)人將房屋交給他人經(jīng)營，取得固定收益或者分成收入而不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的；
(二)將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；
(三)以其他方式變相出租、轉(zhuǎn)租房屋的。
注意：哪些房屋不能出租
（一）無房屋權(quán)屬證書或者其他房屋權(quán)屬材料的；
（二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；
（三）依法被查封的；
（四）經(jīng)鑒定屬于危險房屋不能繼續(xù)使用的；
（五）改變房屋用途，依法須經(jīng)批準(zhǔn)而未批準(zhǔn)的；
（六）法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。
注意！以下空間禁止出租
廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和儲藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。
房源發(fā)布
房源發(fā)布需注明房源位置、用途、面積、圖片、價格等真實有效信息。房產(chǎn)部門對房源權(quán)屬信息提供核驗服務(wù)。
關(guān)于網(wǎng)上發(fā)布,同一房源在同一互聯(lián)網(wǎng)平臺應(yīng)當(dāng)只發(fā)布一次，以不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致。
注意!
已經(jīng)成交或者撤銷委托的房源，應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)及時撤銷房源信息。
從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時，應(yīng)當(dāng)同時發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。
合同備案
房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋租賃合同后三十日內(nèi)，向房屋所在地房產(chǎn)部門或者其委托的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：
(一)房屋權(quán)屬證書或者其他房屋權(quán)屬材料;
(二)房屋租賃合同;
(三)房屋租賃當(dāng)事人身份證件等合法證明。
注意!
新版《辦法》增加了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理租賃登記備案的內(nèi)容；
住房租賃企業(yè)出租住房，應(yīng)辦理房屋租賃登記備案。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在合同訂立時可代為辦理。
服務(wù)監(jiān)督
房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)房屋租賃市場的日常監(jiān)督管理。
公安機關(guān)負(fù)責(zé)房屋租賃活動中的治安管理，開展治安檢查，依法查處治安違法行為。
規(guī)劃和自然資源部門負(fù)責(zé)對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)建設(shè)的出租房屋出具規(guī)劃意見。
城市管理部門負(fù)責(zé)對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)建設(shè)的出租房屋依法進(jìn)行查處。實行街鎮(zhèn)綜合執(zhí)法體制改革的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)依法辦理相關(guān)市場主體登記，查處住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布虛假廣告、哄抬租金等違法行為。
地方金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)金融機構(gòu)加強住房租賃消費貸款管理。
罰則
提交虛假備案
材料法律責(zé)任
房屋租賃當(dāng)事人、住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產(chǎn)部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對個人處一百元以上五百元以下罰款，對單位處一萬元以上三萬元以下罰款。
資金監(jiān)管賬戶
法律責(zé)任
從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)未設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，或者未按照規(guī)定歸集、使用監(jiān)管賬戶資金的，由房產(chǎn)部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由房產(chǎn)部門予以通報批評，可處以三萬元以上十五萬元以下罰款。
互聯(lián)網(wǎng)平臺
經(jīng)營者責(zé)任
互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營者未要求房源信息發(fā)布主體提供真實身份信息，或者對不提供真實身份信息的房源信息發(fā)布主體提供相關(guān)服務(wù)的，由網(wǎng)信部門按照網(wǎng)絡(luò)安全相關(guān)法律法規(guī)予以處罰。
規(guī)定四類管理對象，新增“住房租賃企業(yè)”章節(jié)
國家高度重視住房租賃工作，近年來作出了一系列決策部署，要求加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉住房制度，但2004年的《辦法》已施行近20年，無法滿足住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)實需求。為規(guī)范房屋租賃市場的監(jiān)督管理，保障房屋租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，加快建立租購并舉住房制度，根據(jù)國家和省住房租賃試點工作要求及市政府2021年度政府規(guī)章立法計劃，結(jié)合南京實際，修訂形成新版《辦法》。
新版《辦法》的管理對象都有哪些？現(xiàn)代快報記者注意到，主要包括四類，分別是出租人和承租人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營者。
新版《辦法》新增“住房租賃企業(yè)”章節(jié)，通過“經(jīng)營規(guī)范”“住房租金貸款”“住房租賃資金監(jiān)管”“禁止性規(guī)范”“主體登記”五項內(nèi)容，對住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員提出相關(guān)規(guī)定，規(guī)范市場秩序。《辦法》“住房租賃資金監(jiān)管”部分，要求企業(yè)設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，單次收取租金超過三個月的，或者單次收取押金超過一個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶。
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，新版《辦法》明確，房屋租賃當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收代付租金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)租金。要注意的是，不得未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂房屋租賃合同、不得賺取租金差價。
對于互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營者，新版《辦法》明確提供房屋租賃信息發(fā)布服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和發(fā)布十套(間)以上轉(zhuǎn)租房源信息的主體，提交真實的身份信息。屬于國家規(guī)定禁止發(fā)布房源信息的主體，不得發(fā)布房源信息。
六類房屋不能出租，車庫、儲藏室不得出租用于居住
哪些行為屬于房屋租賃行為？現(xiàn)代快報記者注意到，房屋所有權(quán)人或者房屋使用權(quán)人將房屋交給他人經(jīng)營，取得固定收益或者分成收入而不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的；將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；以其他方式變相出租、轉(zhuǎn)租房屋的屬于房屋租賃行為。提供按日或者按小時住宿服務(wù)的公寓房、日租房的監(jiān)督管理活動，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
租客和房東也要多留心，有些房屋是不能出租的。
辦法第九條列出了六類房屋。（一）無房屋權(quán)屬證書或者其他房屋權(quán)屬材料的；（二）共有房屋未依法取得其他共有人同意的；（三）依法被查封的；（四）經(jīng)鑒定屬于危險房屋不能繼續(xù)使用的；（五）改變房屋用途，依法須經(jīng)批準(zhǔn)而未批準(zhǔn)的；（六）法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。新版《辦法》還明確，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和儲藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。
本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋租賃及其監(jiān)督管理，適用本辦法。集體土地上依法建造房屋的租賃活動及其監(jiān)督管理，可以參照本辦法執(zhí)行。公共租賃住房等保障性住房、實行政府定價。公有房屋的租賃活動及其監(jiān)督管理，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
房源發(fā)布應(yīng)真實有效，不同渠道發(fā)布的房源信息一致
“租房族”最苦惱的事莫過于在網(wǎng)上經(jīng)過層層篩選，終于找到一間心儀的房，但是去實地看房后發(fā)現(xiàn)，與發(fā)布的房源不一樣。
針對房源發(fā)布，新版《辦法》也作出明確規(guī)定。比如發(fā)布出租房屋的房源信息，應(yīng)當(dāng)注明房源位置、用途、面積、圖片、價格等真實有效信息。房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)對房源權(quán)屬信息提供核驗服務(wù)。
住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的同一房源在同一互聯(lián)網(wǎng)平臺應(yīng)當(dāng)只發(fā)布一次，以不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致。
租賃房屋已經(jīng)成交或者撤銷委托的，住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)及時撤銷房源信息。
住房租賃企業(yè)出租住房，應(yīng)辦理房屋租賃登記備案
在合同備案方面，新版《辦法》明確，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋租賃合同后三十日內(nèi)，向房屋所在地房產(chǎn)部門或者其委托的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：（一）房屋權(quán)屬證書或者其他房屋權(quán)屬材料；（二）房屋租賃合同；（三）房屋租賃當(dāng)事人身份證件等合法證明。房屋租賃合同變更或者解除的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向原備案機關(guān)申請辦理房屋租賃登記備案變更或者注銷手續(xù)。
記者注意到，新版《辦法》增加了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理租賃登記備案的內(nèi)容：住房租賃企業(yè)出租住房，應(yīng)辦理房屋租賃登記備案。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在合同訂立時可代為辦理。
提交虛假住房租賃登記備案材料，最高可罰三萬元
房屋租賃當(dāng)事人、住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產(chǎn)部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對個人處一百元以上五百元以下罰款，對單位處一萬元以上三萬元以下罰款。
從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)未設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，或者未按照規(guī)定歸集、使用監(jiān)管賬戶資金的，由房產(chǎn)部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由房產(chǎn)部門予以通報批評，可處以三萬元以上十五萬元以下罰款。
互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營者未要求房源信息發(fā)布主體提供真實身份信息，或者對不提供真實身份信息的房源信息發(fā)布主體提供有關(guān)服務(wù)的，由網(wǎng)信部門按照網(wǎng)絡(luò)安全有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。
