許多購房者在買房時發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補充協(xié)議部分就顯得尤為重要。交房時如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料，購房者可以拒絕收房。

如開發(fā)商不同意更改格式合同，可與開發(fā)商協(xié)商在補充協(xié)議中明確約定，是與業(yè)主實體權利相關的條款，如交房標準、交房時間、違約責任、辦證時間、房屋預測面積和實測面積、稅、費、共有權益約定等。

購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。包括內(nèi)容如下：

1、 簽約后購房者要求退房、不按期付款；

2、 開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；

3、 面積變動超過約定幅度；

4、 質(zhì)量不符合要求；

5、 辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定

6、 其他事宜。

為了讓購房者的權利得到保障，購房者還可以在合同中對所購房屋的質(zhì)量保證進行約定。 如墻體平直，無非設計性的起鼓、凹陷和裂縫；房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結合處無滲、漏水現(xiàn)象；公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑；水、電、、電話、網(wǎng)絡等均可正常使用，其中具體約定好水、電、的具體開通日期；公共區(qū)域(綠地、會所、停車場等)的建設完成日期。約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途；買受人有權聘請有資質(zhì)的機構入戶對所購商品房的實際面積進行測量等。同時，還要在合同中約定開發(fā)商所贈送的面積(花園、露臺等)應將具體位置、面積、使用年限、裝修標準等，在補充協(xié)議中詳細闡述并注明使用權(或產(chǎn)權)。

約定出現(xiàn)爭議后的解決方式和違約責任也很重要。根據(jù)相關法律、法規(guī)，開發(fā)商向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“驗收合格”的商品房。如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料，購房者可以拒絕收房。

如果出現(xiàn)業(yè)主在收房時遇到的入戶花園被不合理侵占、廚房漏水、虛假宣傳等問題時，業(yè)主又該怎么有效維權？業(yè)主應當注意收集和保留證據(jù)，尤其保留在購房時開發(fā)商為銷售房屋時在網(wǎng)站、所在樓盤或相關宣傳資料，以便起訴時組織證據(jù)。