疫情緩和后房地產(chǎn)市場恢復(fù)較快，目前已經(jīng)處在較為景氣的區(qū)間。隨著部分一、二線城市房價較快上漲，房地產(chǎn)行業(yè)局部風(fēng)險有所累積。下半年預(yù)計住房金融環(huán)境仍將繼續(xù)偏緊，政策在對房企維持高壓的基礎(chǔ)上，抑制居民住房貸款較快擴(kuò)張。在有效防范住房金融風(fēng)險的同時，房地產(chǎn)加盟行業(yè)需要合理的金融支持，以保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、居民住房貸款擴(kuò)張收斂

2021年以來，居民住房信貸擴(kuò)張較快。根據(jù)央行公布的季度報告顯示，截止2021年一季度末，個人住房貸款余額為35.7萬億元，存量規(guī)模較2020年末增加1.2萬億，占金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額19.8%，占比規(guī)模較2020年末回落0.2個百分點。

居民貸款擴(kuò)張速度與歷史高點相比尚屬溫和。截止2021年6月末，居民部門中長期信貸新增3.43萬億元，同比增長22.5%。與過往十年類似的住房金融周期對比發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前擴(kuò)張速度遠(yuǎn)不及2013年上半年（同比超過150%）和2016年下半年（同比超過90%）的水平，但階段性增速仍偏高。

居民部門杠桿率上升較快，房貸利率短期進(jìn)入上升通道。

國內(nèi)居民部門杠桿率和新增住房貸款價值比（LTV）均處于歷史高位。數(shù)據(jù)顯示，2021年二季末，居民部門杠桿率為62 %，較2020年末回落0.2個百分點；上半年新增個人按揭貸款1.64萬億，同比增長23.9%，貸款價值比LTV為0.37，盡管已經(jīng)連續(xù)幾個月回落，但該指標(biāo)仍處于歷史高位。

下半年熱點城市房貸利率有較大的上行壓力。與2020年12月相比，截止2021年6月末，全國首套平均房貸利率從5.23%升至5.37%，二套房平均房貸利率從5.54%升至5.65%。部分重點城市紛紛上調(diào)利率，其中杭州年內(nèi)已上調(diào)三次。整體而言，國內(nèi)一線城市和重點二線城市居民房貸利率都低于全國水平，未來這些重點地區(qū)的房貸利率仍有上行壓力。7月上海首套房貸利率上調(diào)35bp，利率進(jìn)入“5”時代；佛山則進(jìn)入“6”時代。

中國居民部門杠桿率在全球范圍內(nèi)處于低位。從縱向看，最近6年我國居民部門杠桿率年均增長約4.4個百分點，參照歷史上著名的幾次地產(chǎn)泡沫破裂的案例，這個增速是較高的。例如，日本在上世紀(jì)80年代末，即經(jīng)濟(jì)泡沫時期，家庭部門杠桿率由1986年的55.6%上升到1990年的70.6%，房地產(chǎn)加盟4年間居民部門杠桿率累計上升15個百分點，平均每年上升約3.8個百分點。美國居民部門杠桿率則在21世紀(jì)初期以平均每年增加4個百分點的速度堆積，最終爆發(fā)了全球次貸危機(jī)。鑒于中國居民首付和多套房貸款比例在30%-70%區(qū)間，在全球范圍內(nèi)處于較高水平，為銀行貸款提供了有效的“安全墊”。而諸多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體首付貸在10%左右，有的國家像澳大利亞和加拿大居民部門杠桿率已超過100%，因此我國居民房貸實際風(fēng)險較低。