很多的人在買(mǎi)房簽訂正式購(gòu)房合同前,開(kāi)發(fā)商們一般都會(huì)要求買(mǎi)房人先簽一份認(rèn)購(gòu)書(shū),并且先交付一部分的定金。買(mǎi)房人往往認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)反正不是合同,所以常常草草就簽訂了,結(jié)果卻給自己帶來(lái)很多的麻煩,陷入被動(dòng)。那么到底認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力?買(mǎi)房人到底要不要簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)?簽認(rèn)購(gòu)書(shū)我們又需要注意哪些呢? 下文將為你做詳細(xì)的介紹。

認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有法律效力的情況主要有一下兩種:

(一)購(gòu)房人起訴前未取得預(yù)售許可證的認(rèn)購(gòu)書(shū)

(二)未滿(mǎn)足合同應(yīng)具備基本條款的認(rèn)購(gòu)書(shū)

簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意什么?

簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)往往需要繳納一定數(shù)額的定金,因此在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要注意定金性質(zhì)的約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往有定金約定,要求購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。學(xué)理上和司法實(shí)踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類(lèi):

(一)成約定金指作為合同要件的定金,因該定金的交付合同才成立。

(二)證約定金指以定金為訂立合同的證據(jù),證約定金是為證明合同關(guān)系的成立而設(shè)定的,不是合同成立的要件,僅以證明合同成立為目的。

(三)解約定金指當(dāng)事人為保留單方解除主合同的權(quán)利而交付的定金,也就是說(shuō)交付定金的當(dāng)事人可以?huà)仐壎ń鹨越獬贤?而接受定金的當(dāng)事人也可以雙倍返還定金來(lái)解除合同。

(四)違約定金指交付定金的當(dāng)事人若不履行債務(wù),接受定金的當(dāng)事人可以沒(méi)收定金。

(五)立約定金指當(dāng)事人為保證以后正式訂立合同而專(zhuān)門(mén)訂立的定金,交付定金的當(dāng)事人若拒絕立約,將喪失定金,接受定金的當(dāng)事人拒絕立約,則應(yīng)加倍償還定金。

如前所述,認(rèn)購(gòu)書(shū)在性質(zhì)上為一種預(yù)約合同,其定金約定功能是為了擔(dān)保本約即購(gòu)房合同的簽定,可見(jiàn)認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金應(yīng)為立約定金。購(gòu)房人若拒絕簽定購(gòu)房合同,則會(huì)喪失定金,開(kāi)發(fā)商若拒絕簽定購(gòu)房合同,則應(yīng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

以上就是對(duì)“什么是購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)以及簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意什么”所做的回答。在這里還要提醒購(gòu)房者,如果認(rèn)購(gòu)書(shū)被定性為購(gòu)房合同,則約定的定金應(yīng)為違約定金;如認(rèn)購(gòu)書(shū)被定性為意向書(shū),則定金約定無(wú)效,因雙方就本約不能達(dá)成一致意見(jiàn)而導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法簽定時(shí),則不能適用定金罰則。