11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅繼續(xù)回落。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市則環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)的走勢(shì)從下跌城市的數(shù)量變化中體現(xiàn)得更為明顯。全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為52個(gè)，相比9月的36個(gè)明顯增多。

2021年10月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

“這說明近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存壓力和資金壓力下，各大城市房企降價(jià)促銷動(dòng)作增加。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，除了一線城市略上漲外，其他兩類城市均出現(xiàn)下跌，尤其是三四線城市最明顯。后續(xù)需要防范三四線城市出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)，包括房企銷售困難導(dǎo)致項(xiàng)目開工意愿不強(qiáng)等。

樓市所面臨的較大下行壓力自下半年以來逐漸顯現(xiàn)。梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，全國(guó)已經(jīng)有21個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)的“限跌令”。有的城市直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企限制惡意降價(jià)等方式，而這些城市絕大多數(shù)都是三、四乃至五線城市。

“相較一二線城市，三四線城市尤其是部分區(qū)域降溫的速度比較快，而且房企在這些地方加快出貨的意愿強(qiáng)烈，通過大幅調(diào)整銷售價(jià)格的方式來出貨的現(xiàn)象比較多?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析稱，大多數(shù)一二線城市主要在信貸等各方面做一些調(diào)整之后，市場(chǎng)就會(huì)逐步回歸正常，不一定需要“限跌令”。

70城中64城二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌

相比于更受關(guān)注的新房，目前二手房市場(chǎng)的降溫現(xiàn)象其實(shí)更為明顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與上月相同，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從降價(jià)城市數(shù)量看，10月二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量達(dá)到了64個(gè)，即有九成左右的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。

2021年10月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

“這也說明，這一波二手房的降溫是全國(guó)范圍性質(zhì)的?！眹?yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)在防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，二手房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也在擴(kuò)大。

一向炙手可熱的二手房市場(chǎng)為何突然降溫？其實(shí)它走低的態(tài)勢(shì)先于新房。二手房?jī)r(jià)格在今年8月已經(jīng)開始出現(xiàn)微弱的下跌，目前連跌三個(gè)月。且無論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)看，其降溫力度都要大于新房。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂解釋說，當(dāng)前價(jià)格的下跌是成交量下行的結(jié)果，是對(duì)前期過熱的自然消化。一季度市場(chǎng)過熱，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較多；二季度以來，二手房成交量保持下降，新房、土地市場(chǎng)也相繼降溫。

樓市或明年年初筑底？

總體來看，70城房?jī)r(jià)自9月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月跌幅有所擴(kuò)大。嚴(yán)躍進(jìn)表示，據(jù)此可以認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開始入冬。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾從‘過熱’開始轉(zhuǎn)為‘過冷’。這中間需要積極防范市場(chǎng)過快降溫和出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，從過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期看，一般會(huì)下跌8個(gè)月。近期要注意御寒的操作。

對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的原因，許小樂認(rèn)為是需求端和供給端同步降杠桿。“需求端，下半年以來居民按揭貸款的額度收縮，需求減弱；供給端，房企在較大的經(jīng)營(yíng)壓力下加大降價(jià)促銷力度和范圍，二手房業(yè)主降價(jià)意愿增強(qiáng)，降價(jià)行為增多。”

面對(duì)短期房?jī)r(jià)走低的壓力，“降價(jià)促銷”或成為近期樓市的主旋律。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，目前50城二手房景氣度指數(shù)在20以內(nèi)，業(yè)主預(yù)期較弱。新房開發(fā)商為年底前加快銷售，后期房企仍有動(dòng)力繼續(xù)降價(jià)促銷。

但近期信貸政策的放松以及其他配套政策的推進(jìn)，也讓市場(chǎng)回暖的效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。10月房貸利率出現(xiàn)了年內(nèi)的首次下降，部分城市放款速度在加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理資金需求正得到滿足；房企融資環(huán)境也在適度調(diào)整，有利于改善市場(chǎng)預(yù)期。

“后續(xù)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)下行的速度也會(huì)放緩。尤其是11月份預(yù)計(jì)部分城市銷售市場(chǎng)會(huì)有底部反彈可能，客觀上也會(huì)使得房?jī)r(jià)指數(shù)下跌的空間減少?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

“市場(chǎng)下行的局面有望在年底或明年年初筑底。預(yù)計(jì)到明年，房貸供需關(guān)系將回歸正常，有利于合理住房消費(fèi)正常滿足?！痹S小樂也表示。

樓市的轉(zhuǎn)折，你感受到了嗎？

來源：中國(guó)新聞社