《白皮書(shū)》中的“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)模型”包括2大維度、12個(gè)方面、近50項(xiàng)具體指標(biāo)。市場(chǎng)容量和增值潛能是研判城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力的兩大維度，其中市場(chǎng)容量涉及人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通配套等八個(gè)方面，增值潛能涵蓋供求關(guān)系、房?jī)r(jià)支撐、市場(chǎng)熱度、需求滿足等四個(gè)方面。

“在這些因素中，人口因子是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和增值潛能的關(guān)鍵因素，人口聚集是城市競(jìng)爭(zhēng)力的直接體現(xiàn)，城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、收入、交通等因素都將通過(guò)影響人口流向，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量產(chǎn)生影響，此外，人口基礎(chǔ)也通過(guò)需求端間接影響市場(chǎng)增值潛能。”黃瑜表示，區(qū)域的人口、產(chǎn)業(yè)、交通相互作用共同決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力。

在政策引導(dǎo)下，城市群和都市圈的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力將進(jìn)一步增強(qiáng)，未來(lái)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群及都市圈，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。

針對(duì)不同城市，黃瑜表示，“一線銷售存量房市場(chǎng)相對(duì)較大，新房市場(chǎng)成交量相對(duì)有限。2021年下半年全國(guó)市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，一線城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，供應(yīng)端改善下成交規(guī)模保持高位，一線銷售占比有望保持穩(wěn)定。”

而二線城市新房市場(chǎng)規(guī)模較大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增長(zhǎng)迅速，住房需求增加，新房市場(chǎng)空間較大，這部分城市隨著新房供應(yīng)量的不斷增加，短期市場(chǎng)規(guī)模仍有一定支撐；另有部分城市市場(chǎng)處于調(diào)整通道，如部分東北、西南地區(qū)城市，短期市場(chǎng)規(guī)模或?qū)⒗^續(xù)縮量，但中長(zhǎng)期來(lái)看，二線城市作為全省或區(qū)域的中心城市，未來(lái)市場(chǎng)仍有釋放機(jī)會(huì)。綜合來(lái)看，二線城市市場(chǎng)份額仍有望穩(wěn)中有增。

針對(duì)三四線城市，黃瑜認(rèn)為“市場(chǎng)分化將加劇”，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的三四線城市人口持續(xù)凈流出，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定程度上有所放緩，新房市場(chǎng)規(guī)模縮小或?qū)⒀永m(xù)。熱點(diǎn)城市群內(nèi)部部分三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好，疊加城市群區(qū)域規(guī)劃不斷落實(shí)，城市發(fā)展或?qū)⒂兴涌欤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力亦有所提升。整體來(lái)看，三四線城市的市場(chǎng)份額或穩(wěn)中略降。