說好的交房日期，開發(fā)商屢屢爽約；說好的辦證日期，開發(fā)商卻一改再改，開發(fā)商聲稱成本增加，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商違約。期房交易中，購房者是否應(yīng)承擔(dān)開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)？

真實(shí)案例

2011年4月，某單位與某開發(fā)商簽訂購買、住宅樓相關(guān)協(xié)議，明確每平方米均價(jià)3760元，地下小房和地下車位的價(jià)格與團(tuán)購價(jià)每平方米相差不得超過100元等。2011年5月，王某等100多名單位干部職工，分別與該開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，約定2012年5月31日前交房，并辦理好房產(chǎn)證，并明確了延期交房辦證的違約責(zé)任和建筑材料品質(zhì)。

交房到期后，開發(fā)商未能交房。2013年4月，開發(fā)商向該單位發(fā)函，承諾對(duì)地下小房款業(yè)主可暫不交，作為終解決違約事項(xiàng)的質(zhì)押金，同時(shí)免除業(yè)主一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2013年5月，開發(fā)商向100多戶業(yè)主交房。2013年10月，開發(fā)商催促該單位及時(shí)支付車位款并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書等事宜。因雙方爭議無法協(xié)商解決， 100多戶業(yè)主將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商對(duì)延期交房辦證的違約行為進(jìn)行賠償。

業(yè)主方主張，開發(fā)商未按購房協(xié)議如期交房，并且電梯、門窗等品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不符合約定，履行協(xié)議嚴(yán)重違約，開發(fā)商應(yīng)按照購房協(xié)議約定賠償延遲交房、逾期辦證違約金及貸款利息差額共計(jì)37.2萬余元。此外，開發(fā)商還需向業(yè)主賠償建筑材料差價(jià)和容積率與原審批不符帶來的損失。

對(duì)此，開發(fā)商則辯稱，在施工過程中，因政策原因造成工人工資、施工費(fèi)用增加，必然導(dǎo)致建筑成本增加，業(yè)主們不承擔(dān)增加的費(fèi)用，導(dǎo)致工期延誤等。另外，業(yè)主沒有交付小房款和車位款，拒絕辦理合同備案手續(xù)等同樣存在違約行為。

一審法院審理后，判令開發(fā)商支付延遲交房違約金6.2萬余元；在判決生效之日起90日內(nèi)為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證并支付延遲辦證違約金；駁回業(yè)主的其他訴訟請(qǐng)求。

購房人不承擔(dān)開發(fā)商市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的購房協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并有效。業(yè)主依約支付了全部購房款，開發(fā)商未在約定的期限交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。開發(fā)商以人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整等導(dǎo)致建筑成本增加不能成為逾期交房的免責(zé)事由。由于開發(fā)商的原因造成逾期辦理房產(chǎn)證，必然使購房業(yè)主不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，開發(fā)商應(yīng)支付購房業(yè)主延遲辦證違約金。

目前，團(tuán)購房晚交房、晚辦證的現(xiàn)象十分普遍，在建筑施工過程中，開發(fā)商還會(huì)以物價(jià)變動(dòng)或者政策調(diào)整等為事由，要求參加團(tuán)購的購房人分擔(dān)房屋價(jià)格變動(dòng)負(fù)擔(dān)，并通常把不能辦證的責(zé)任歸于購房人未簽備案合同。

在團(tuán)體購房時(shí)，除非組織職工團(tuán)購房屋的單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正的合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特定情形下，團(tuán)購組織者(單位)介入?yún)⒓訄F(tuán)購的購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋買賣交易，不影響參加團(tuán)購的購房人作為個(gè)體購房人的法律地位。當(dāng)開發(fā)商違約時(shí)，參加團(tuán)購的購房人有權(quán)提出訴訟維護(hù)自己的合法權(quán)益。除非雙方在購房合同中對(duì)開發(fā)期間房價(jià)變動(dòng)有約定，否則，依據(jù)合同法的規(guī)定，購房人并不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，無需為開發(fā)商所謂的“物價(jià)變動(dòng)”買單。