1、明顯的或已知的缺陷。

買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)，一般應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行必要的檢驗(yàn)。凡是一般驗(yàn)收能發(fā)現(xiàn)的顯而易見(jiàn)的房屋缺陷就屬于明顯的缺陷。對(duì)于明顯的缺陷，買(mǎi)受人必須在接收時(shí)提出，在接收后提出的，出賣(mài)人不再負(fù)責(zé)。缺陷不嚴(yán)重的，出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)維修或減少價(jià)金;缺陷嚴(yán)重的，買(mǎi)受人可解除合同。凡出賣(mài)人在訂立合同時(shí)已明確告知或買(mǎi)受人明知有缺陷而訂立合同的，該缺陷為已知的缺陷，出賣(mài)人不負(fù)責(zé)任。

2、隱蔽的缺陷。

凡是用通常的驗(yàn)收方法一時(shí)不易發(fā)現(xiàn)而必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的缺陷就屬于隱蔽的缺陷。對(duì)于隱蔽的缺陷，只要買(mǎi)受人在接房屋之日起兩年內(nèi)向出賣(mài)人提出的，出賣(mài)人均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。缺陷程度較輕的，出賣(mài)人應(yīng)負(fù)責(zé)維修或減少價(jià)金，缺陷較嚴(yán)重甚至不能使用的，買(mǎi)受人可解除合同。另外，買(mǎi)受人因缺陷造成的損失，可請(qǐng)求出賣(mài)人賠償。

3、隱瞞的缺陷。

凡出賣(mài)人已知而故意隱瞞的缺陷是隱瞞的缺陷。對(duì)于該缺陷依合同法第158條第3款的規(guī)定，買(mǎi)受人任何時(shí)候向出賣(mài)人提出的，出賣(mài)人均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，該責(zé)任等同于隱蔽缺陷的責(zé)任。

購(gòu)房者須要注意的驗(yàn)房事項(xiàng)?

1、注意先后順序，警惕先收房再驗(yàn)房。

驗(yàn)收房屋流程可分為書(shū)面驗(yàn)收和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分，書(shū)面驗(yàn)收包括查驗(yàn)房屋可以交付的文件如竣工備案表、交付許可證、實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)等，收取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。特別提醒購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商必須提供省建設(shè)廳統(tǒng)一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收具體內(nèi)容包括：所交付的房屋是否是您所購(gòu)買(mǎi)的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;水電氣等附屬配套設(shè)施是否按合同到位;房屋質(zhì)量是否合格、門(mén)窗等是否與合同的約定相符;其他合同中約定的項(xiàng)目做得如何。

驗(yàn)房中若有任何一項(xiàng)不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載，最好將拒收理由書(shū)掛號(hào)寄給開(kāi)發(fā)商。而對(duì)于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問(wèn)題，可聯(lián)絡(luò)其他購(gòu)房者共同要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)做或賠償，因?yàn)閱蝹€(gè)購(gòu)房者就共同配套提出異議或要求往往勢(shì)單力薄。必要時(shí)可聯(lián)合向主管部門(mén)投訴甚至提起訴訟。這里提醒您，有些開(kāi)發(fā)商交房時(shí)房屋并沒(méi)有達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，為了避免承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，開(kāi)發(fā)商會(huì)采用手段騙業(yè)主收房，購(gòu)房者要留意合同上的交房日期，如果開(kāi)發(fā)商延期可以追究責(zé)任。

2、明確開(kāi)發(fā)商收取的費(fèi)用，警惕亂收費(fèi)。

交房時(shí)購(gòu)房者繳交一些費(fèi)用是難免的，如購(gòu)房尾款、物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金(不能直接向業(yè)主收取)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)房者應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同。

現(xiàn)實(shí)中有的開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)而根據(jù)購(gòu)房者的要求承諾不同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有的對(duì)不同消費(fèi)群采取不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于購(gòu)房者是單個(gè)與開(kāi)發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，作為市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的服務(wù)不同的收費(fèi)，對(duì)交費(fèi)單價(jià)高且不知情的購(gòu)房者構(gòu)成了價(jià)格歧視。另一種情況是開(kāi)發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)但沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同。

3、看清合同內(nèi)容，警惕協(xié)議陷阱。

一些開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者急于收房或疏于防范而設(shè)置圈套，在辦理交接時(shí)要求購(gòu)房者簽署對(duì)購(gòu)房者不利的協(xié)議或條款。例如簽訂一些補(bǔ)充協(xié)議，并寫(xiě)明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類(lèi)似要求購(gòu)房者放棄權(quán)利的文字。對(duì)于此類(lèi)協(xié)議，需提請(qǐng)購(gòu)房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權(quán)利也難以再追回。交房是開(kāi)發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒(méi)有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有vvu權(quán)利提出新的交房條件，購(gòu)房者對(duì)此類(lèi)協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。