在銷售房屋時(shí)，定價(jià)應(yīng)該是業(yè)主關(guān)心的一件事情，銷售價(jià)格的高低，直接決定了看房客戶的數(shù)量、銷售周期。而如果價(jià)格定低了，賣房的人吃虧，如果價(jià)格定高了呢，又沒(méi)有人看？所以，咱房子賣多少錢，還真得仔細(xì)琢磨一下。

1、什么是小區(qū)價(jià)格？

房子的價(jià)格由兩部分價(jià)格影響，一部分價(jià)格為小區(qū)價(jià)格，即你房子所在小區(qū)帶來(lái)的附加值，比如說(shuō)近軌道交通、臨公園、有中小學(xué)等，這個(gè)只要是這個(gè)小區(qū)的房源，基本上都會(huì)有享受到這個(gè)價(jià)值。

小區(qū)價(jià)格是一個(gè)基準(zhǔn)線，在這個(gè)基礎(chǔ)上，再去關(guān)注房屋的價(jià)格。房屋價(jià)格呢，與本房的基本屬性相關(guān)，類似樓層、朝向、居室、價(jià)位、面積、裝修等。

2、哪些因素會(huì)影響到房屋價(jià)格呢？

整體上，在各個(gè)因素中，房主肯定是盡量找自己房子的優(yōu)點(diǎn)，哪些算房子的優(yōu)點(diǎn)？

①樓層：板樓好的樓層是在中間層，一層和頂層是公認(rèn)的價(jià)格會(huì)略微低一些的（有自建或者露臺(tái)的另說(shuō)，那個(gè)價(jià)格的增加，不是因?yàn)闃菍拥脑?，而是增加了配套）；高層?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="開(kāi)發(fā)商是一個(gè)名詞，是某個(gè)項(xiàng)目的第一承擔(dān)人。包括很多種類：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、軟件開(kāi)發(fā)商、游戲開(kāi)發(fā)商等某品牌的開(kāi)發(fā)商，但無(wú)特殊說(shuō)明一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。">開(kāi)發(fā)商定價(jià)的原則來(lái)說(shuō)，從次頂層向下，逐層的價(jià)格降低。

②朝向：好的朝向是南北通透的（有的戶型不是南北通透，但是朝南朝北都有窗戶，這個(gè)朝向也是很吸引人的）。采光時(shí)間越長(zhǎng)越有吸引力。

③得房率：房子買來(lái)是要用的，而同樣是買了80平，一個(gè)使用面積70平米，和一個(gè)使用面積65平，肯定是使用面積70平的更有競(jìng)爭(zhēng)力。

④戶型方正、無(wú)浪費(fèi)面積。

⑤裝修：有的購(gòu)房者在購(gòu)買完之后需要重新裝修，所以對(duì)很多簡(jiǎn)裝的房子，相當(dāng)于沒(méi)有裝修；而如果你的裝修保持的不錯(cuò)，還可以繼續(xù)沿用，那么你的裝修，才會(huì)產(chǎn)生溢價(jià)。

⑥樓前后的景觀：小區(qū)中間的位置、前后有花園的樓棟。這個(gè)位置有什么好的呢？一是不臨街、不喧鬧；二是距離外部的距離比較適中，即享受了小區(qū)的安全和環(huán)境，又可以很短距離的到達(dá)小區(qū)外部；三是小區(qū)的景觀，基本上都可以享受到了。

⑦臨街臨軌道交通：距離軌道交通站點(diǎn)走路在5-10min內(nèi)的路程，是比較好的距離，因?yàn)檫@個(gè)距離既不算遠(yuǎn)，又不會(huì)受到軌道交通運(yùn)行的影響。

3、有什么二手房定價(jià)技巧？

如果房屋戶型是獨(dú)一份的，沒(méi)有其他人銷售，那么賣方定價(jià)的自由度可以更高一些了，因?yàn)闆](méi)有房源會(huì)跟你形成直接的對(duì)比。而只要你的房源價(jià)格不是太離譜，你就有可能成交；

如果還有其他相似房源在售，賣方要關(guān)注相似房源的掛牌情況，看自己的定價(jià)是否過(guò)高。

4、定價(jià)低就好賣么？

雖然賣的是到手價(jià)，但是你定價(jià)時(shí)，要考慮客戶的到手價(jià)（售價(jià)、稅費(fèi)等）。房主要銷售房屋的時(shí)候，一定要算一下詳細(xì)的稅費(fèi)，因?yàn)榻灰资且粋€(gè)雙方的事情，作為購(gòu)房者，他們肯定愿意選擇自己花錢少的那套。

5、銷售價(jià)格還與什么有關(guān)？

影響銷售價(jià)格的，是你期望的銷售周期。如果你的報(bào)價(jià)是高于市場(chǎng)價(jià)值的，那么你需要等市場(chǎng)上低價(jià)的房源消化完畢后，才會(huì)到銷售到你的房源；如果你的報(bào)價(jià)是跟市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)模敲茨銜?huì)成為很多人選擇的備選方案之一；而如果你的報(bào)價(jià)是低于市場(chǎng)價(jià)格的，那么你的成交周期，會(huì)非?？?，因?yàn)楹芏嗫蛻魰?huì)先考慮你的房子。

每個(gè)房主對(duì)各個(gè)因素的要求不同，對(duì)價(jià)格的敏感度也不相同，所以，一切的定價(jià)規(guī)則，都是給大家的一個(gè)參考策略，具體定多少，還是你做主的！